Căn cứ Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1668/QĐ-TTg ngày 27/12/2024, khu vực nghiên cứu lập Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới G19 có một phần phía Đông nằm trong bán kính 500m tính từ ga đường sắt đô thị tuyến số 4 – tuyến giao thông huyết mạch theo định hướng phát triển đô thị bền vững của thành phố, chạy dọc theo trục đường Trường Sa.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc phát triển các khu đô thị mới có quy hoạch đồng bộ, kiến trúc hiện đại, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và phân khu chức năng hợp lý là yêu cầu cấp thiết, nhằm nâng cao chất lượng sống, sử dụng hiệu quả quỹ đất và tạo điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội khu vực. Với mục tiêu đó, ngày 07/6/2024, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 2983/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng Khu đô thị mới G19; đồng thời, tại Quyết định số 5736/QĐ-UBND ngày 01/11/2024, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện Dự án tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh.

Tiếp nối các bước triển khai dự án, ngày 09/6/2025, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 2845/QĐ-UBND phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới G19, tỷ lệ 1/500.

Từ những cơ sở nêu trên, việc tổ chức lập Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới G19, tỷ lệ 1/500 là hết sức cần thiết nhằm cụ thể hóa các định hướng quy hoạch cấp trên, đồng thời làm căn cứ pháp lý cho công tác quản lý xây dựng, triển khai đầu tư và phát triển không gian đô thị theo hướng đồng bộ, hiện đại, văn minh và hiệu quả.

2. Các căn cứ lập quy hoạch chi tiết

2.1. Các căn cứ pháp lý

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15;
Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12; Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch ngày 20/11/2018;
Luật Thủ đô số 39/2024/QH15;

Các Nghị định của Chính phủ: số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP

ngày 07/4/2010 về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ quy định về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;
Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 của Chính phủ về quản lý cây xanh đô thị;
Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây Dựng;
Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chỉ tiết một số điều của luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
Nghị định số 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ;
Nghị định số 13/VBHN-BXD ngày 27/9/2023 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
Thông tư số 02/2024/TT-BXD ngày 20/05/2024 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn xác định và quản lý chi phí Quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn;
Thông tư số 04/2022/TT-BXD ngày 24/10/2022 của Bộ Xây dựng Quy định về hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng và quy hoạch nông thôn;
Thông tư số 06/2022/TT-BXD ngày 30/11/2022 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình; Thông tư số 09/2023/TT-BXD ngày 19/10/2023 của Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình;
Quyết định số 768/QĐ-TTg ngày 15/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch phát triển điện lực Quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Quyết định số 1509/QĐ-BCT ngày 30/5/2025 của Bộ Công Thương phê duyệt Kế hoạch thực hiện Quy hoạch phát triển điện lực quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến 2050 điều chỉnh;
Quyết định số 819/QĐ-TTg ngày 07/7/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch hạ tầng phòng cháy chữa cháy thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;

Quyết định số 203/QĐ-TTg ngày 28/2/2024 của Thủ tướng Chính phê duyệt kế hoạch thực hiện Quy hoạch hạ tầng phòng cháy và chữa cháy (PCCC) thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050;
Kế hoạch số 42/KH-UBND nggày 14/2/2025 của UBND thành phố Hà Nội về kế hoạch thực hiện quy hoạch hạ tầng phòng cháy và chữa cháy thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 trên địa bàn thành phố.
Quyết định số 1569/QĐ-TTg ngày 12/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;
Quyết định số 1668/QĐ-TTG ngày 27/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065;
Quyết định số 554/QĐ-TTg ngày 06/4/2021 của Thủ Tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch cấp nước Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050;
Quyết định số 725/QĐ-TTg ngày 10/5/2013 của Thủ Tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch thoát nước Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;
Quyết định số 4761/QĐ-UBND ngày 22/10/2012 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000;
Quyết định số 1218/QĐ-UBND ngày 08/7/2022 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch bến xe, bãi đỗ xe, trung tâm tiếp vận và trạm dừng nghỉ trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;
Quyết định số 38/2023/QĐ-UBND ngày 29/12/2023 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định một số nội dung về quản lý quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Quyết định số 2983/QĐ-UBND ngày 07/6/2024 của UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư dự án dầu tư Xây dựng Khu đô thị mới G19 tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh;
Quyết định số 5736/QĐ-UBND ngày 01/11/2024 của UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên là nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới G19 tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội;
Quyết định số 15973/QĐ-UBND ngày 21/12/2022 của UBND huyện Đông Anh về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực dân cư các thôn Bắc, Đoài, Đông, xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh;

Quyết định số 2845/QĐ-UBND ngày 09/6/2025 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới G19, tỷ lệ 1/500;

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, Tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành và các quy định, văn bản khác có liên quan.

1.1. Tiêu chuẩn áp dụng

Quy chuẩn quy hoạch xây dựng: QCXDVN 01:2021/BXD;
Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về nhà ở, công trình công cộng, công trình trường học, hạ tầng kỹ thuật và các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

1.2. Các nguồn tài liệu, số liệu, bản đồ

Hồ sơ đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065;
Hồ sơ đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/500;
Các dự án đã và đang đầu tư trong khu vực;
Các tài liệu khác có liên quan.

2. Phạm vi, quy mô diện tích lập quy hoạch

2.1. Vị trí

Khu vực lập Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới G19, tỷ lệ 1/500 nằm trong địa giới hành chính xã Thiên Lộc, Thành phố Hà Nội; Thuộc ô quy hoạch IV.7.3 trong Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 4761/QĐ-UBND ngày 22/10/2012.

Phạm vi ranh giới được giới hạn như sau:

Phía Bắc giáp thôn Đoài và thôn Đông, xã Thiên Lộc
Phía Nam giáp đường Quốc lộ 5 kéo dài (đường Hoàng Sa);
Phía Tây trùng chỉ giới đường đỏ tuyến đường liên khu vực quy hoạch có mặt cắt B=40m (hiện trạng giáp công trình nhà xưởng);
Phía Đông trùng chỉ giới đường đỏ tuyến đường liên khu vực quy hoạch có mặt cắt B=40m (hiện trạng giáp khu đất trống, đất nông nghiệp).

2.2. Quy mô

Diện tích khoảng: 26,1 ha.

Dân số: 5.332 người.

3. Đánh giá hiện trạng

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên

Địa hình

Địa hình tương đối bằng phẳng, hiện trạng cơ bản là đất ruộng, thuận lợi cho công tác quy hoạch và xây dựng đô thị, dốc thoải về phía Đông theo lưu vực

mương thoát nước. Có một số ao hồ trũng, sâu 2-3m, có thể khai thác tạo cảnh quan.
Nền đường giao thông đường nhựa giáp với thôn Đoài và thôn Đông có cao độ trung bình biến thiên từ +(7.73÷8,95)m và đường giao thông trục thôn bê tông là từ +(7,67÷8,45)m;
Nền khu vực ruộng canh tác có cao độ trung bình biến thiên +(5,53÷8,43)m;
Nền đất canh tác tại các vị trí trũng thường bị úng ngập trong mùa mưa, có độ dốc nền nhỏ Inền <2,8%;

Khí hậu

Khu vực nghiên cứu cùng chung với khí hậu của Thành phố Hà Nội, trong vùng bị ảnh hưởng của khí hậu gió mùa:

Nhiệt độ trung bình là: 23,4^o
Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 28,7^o
Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 16,6^o
Độ ẩm không khí trung bình năm: 84%.
Lượng mưa trung bình hàng năm là: 670mm.
Số giờ nắng trung bình năm: 1640 giờ.
Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt:
Mùa nóng: từ tháng 4 đến tháng 10, gió chủ yếu là gió Đông Nam, nhiệt độ cao nhất 38^o
Mùa lạnh: từ tháng 11 đến hết tháng 3, gió chủ yếu là gió Đông Bắc; trời rét, khô, nhiệt độ thấp nhất là 8^o

Mùa mưa, độ ẩm có lúc đạt 100%, độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%; bão thường xuất hiện trong tháng 7 & 8, cấp gió từ 8 – 10, có khi giật đến cấp 12.

Thủy văn

Khu vực nghiên cứu thuộc vùng đất bồi châu thổ sông Hồng, với nền đất gồm lớp Á sét (dày 2-5m), cát dày và được đánh giá thuận lợi cho xây dựng.

1.1. Hiện trạng dân số

Trong khu vực quy hoạch không có dân cư sinh sống.

1.2. Hiện trạng sử đụng đất

Khu vực nghiên cứu chủ yếu là đất nông nghiệp và ao hồ tự nhiên. Có một số các chức năng khác như đất kho bãi và đất giao thông.

Bảng 1. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất.

STT	LOẠI ĐẤT	DIỆN TÍCH (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất công trình sản xuất công ngiệp, TTCN, kho tàng	3.856	1,48
2	Đất sản xuất nông nghiệp	211.201	80,91
3	Đất chưa sử dụng	1.299	0,50
4	Sông, suối, kênh, rạch	10.105	3,87
5	Đất giao thông	34.570	13,24
	Tổng	261.031	100

1.1. Hiện trạng hạ tầng xã hội

Trong phạm vi nghiên cứu không có công trình hạ tầng xã hội hiện trạng.

1.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và môi trường

1.2.1. Hiện trạng giao thông

Giao thông: Phía Bắc khu vực nghiên cứu giáp thôn Đoài và thôn Đông, xã Kim Nỗ có các tuyến đường liên thôn bề rộng ~8m và đường ngõ xóm bê tông bề rộng ~5-6m. Phía Nam giáp tuyến đường Hoàng Sa (Quốc lộ 5 kéo dài).

1.2.2. Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật và cấp thoát nước

Khu vực lập quy hoạch nằm trong lưu vực thoát nước ra hệ thống Đầm Vân Trì và hướng dốc chính từ Tây – Đông, từ Bắc – Nam.

Cấp thoát nước: Dọc đường Hoàng Sa hiện đã có hệ thống cấp nước của thành phố và dọc các tuyến đường liên thôn và ngõ xóm phía Bắc có các tuyến ống dịch vụ cấp nước cho khu vực dân cư hiện hữu và hệ thống rãnh thoát nước chung giữa nước thải và nước mưa.

1.2.3. Hiện trạng cấp điện

Trong khu vực nghiên cứu có một số trạm biến áp và đường dây 22KV đi qua.

1.3. Hiện trạng các dự án đầu tư phát triển

1.3.1. Những dự án lân cận cần khớp nối

Phía Bắc có 1 dự án:

Dự án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực dân cư các thôn Bắc, Đoài, Đông, xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh cũ (nay là xã Thiên Lộc, thành phố Hà Nội) đã phê duyệt theo Quyết định số 15973/QĐ-UBND ngày 21/12/2022 của UBND huyện Đông Anh cũ.

Diện tích nằm trong ranh giới nghiên cứu: 7,87 ha. Bao gồm đất Trung tâm thương mại, Trường mầm non, Cây xanh TDTT, Nhà ở xã hội.

Hình 2. Khu vực quy hoạch và các dự án lân cận cần khớp nối

1.1.1. Tác động quy hoạch cấp trên

Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hưởng định hướng phát triển từ các đồ án: Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị N4, cùng các dự án đô thị, giao thông, công nghiệp và dịch vụ đang hình thành trong khu vực Đông Anh (cũ).

Các tác động chính gồm:

Vị trí chiến lược, liên kết vùng thuận lợi: Khu vực nằm cách Cầu Nhật Tân khoảng 5km, thuận tiện kết nối sân bay Nội Bài và trung tâm Thành phố, tạo điều kiện phát triển đa dạng các loại hình đô thị. Đây là vùng phát triển trọng điểm phía Bắc Thủ đô, tiếp giáp với các tuyến giao thông huyết mạch như quốc lộ 5 kéo dài, đường Võ Văn Kiệt, cao tốc Nhật Tân – Nội Bài và có tiềm năng kết nối tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long – Nội Bài) trong tương lai.

Hạ tầng phát triển, không gian đô thị mở rộng: Khu vực quy hoạch nằm gần Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, đô thị Smart City, các trục phát triển dịch vụ thương mại, dân cư, logistic mới của khu vực Bắc sông Hồng, tạo điều kiện thuận lợi để hình thành các khu đô thị mới hiện đại, có tính liên kết vùng cao.

Tác động từ cấu trúc sử dụng đất xung quanh: Bao quanh khu vực là các khu dân cư làng xóm truyền thống xen kẽ các khu đô thị mới, các dự án thương mại -dịch vụ cửa ngõ, góp phần tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở đa dạng loại hình, phù hợp với nhiều nhóm đối tượng và nhu cầu.
Cơ hội phát triển kinh tế – dịch vụ: Vị trí tiếp giáp trục QL5 kéo dài giúp khu vực có điều kiện thuận lợi để phát triển các hoạt động thương mại – dịch vụ, đặc biệt là các loại hình dịch vụ trung chuyển, logistic, thương mại cửa ngõ, phục vụ không chỉ khu vực Thiên Lộc mà cả các vùng tỉnh lân cận.

Hình 3. Sơ đồ tác động của những dự án và quy hoạch xung quanh

1.1. Các vấn đề cơ bản cần giải quyết

Một số vấn đề hiện trạng cần giải quyết:
- Cần đảm bảo sự kết nối giao thông, hạ tầng, san nền giữa khu vực mới với khu vực dân cư thôn Đoài, thôn Đông lân cận.
- Tận dụng một số ao hồ cũ để tạo cảnh quan cho khu ở, hạn chế san lấp.
- Tuyến đường điện 22kv cần hạ ngầm để đảm bảo cảnh quan chung.
Vấn đề kết nối với các dự án và khu vực xung quanh:

Kết nối hợp lý về giao thông, chức năng và cảnh quan với các dự án đang triển khai xung quanh: Dự án quy hoạch chi tiết khu vực dân cư các thôn Bắc, Đoài, Đông.
Có sự kết nối phù hợp về giao thông, chức năng, cảnh quan đối với khu dân cư làng xóm cũ xung quanh, có liên kết hỗ trợ trong sử dụng công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
Có sự kết nối phù hợp về giao thông với tuyến đường vành đai 5 Thủ đô, khai thác được lợi thế của giao thông liên vùng.
Quy mô, loại hình công trình công cộng cần có sự xem xét tới chỉ tiêu khả năng sử dụng chung cho cả khu vực lân cận.

1. Mục tiêu lập quy hoạch

1.1. Mục tiêu

Cụ thể hóa định hướng Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 và Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.
Xây dựng một khu đô thị mới khang trang, hiện đại; khớp nổi đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực.
Xác định chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị, đảm bảo phù hợp Quy hoạch phân khu đô thị N4, tuân thủ Quy chuẩn, Tiêu chuẩn và các quy định hiện hành.
Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phù hợp với tính chất và định hướng phát triển đô thị của khu vực, hài hoà cảnh quan khu vực.
Quy hoạch chi tiết được duyệt là cơ sở pháp lý để triển khai lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây đảm bảo theo hoạch được duyệt.

1.2. Tính chất, chức năng

Khu đô thị mới G19 là khu đô thị mới gắn với các công trình công cộng cấp đơn vị ở.

Là khu đô thị đa chức năng, khu ở kết hợp với khu chức năng thương mại dịch vụ;
Là khu đô thị được xây dựng theo tính chất đơn vị ở có đồng bộ hạ tầng xã hội và tầng kỹ thuật hiện đại, có môi trường tốt. Đáp ứng đa dạng nhu cầu ở của dân cư đô thị, phù hợp với các đặc điểm kinh tế, xã hội của dân cư trong khu vực lập quy hoạch.

Là khu đô thị có cấu trúc đơn vị ở ”mở”, không khép kín, có các chức năng công cộng, dịch vụ thương mại cho đơn vị ở, có ý nghĩa thúc đẩy quá trình đô thị

hóa, đóng góp phát triển kinh tế và đời sống chung tại xã Thiên Lộc và thành phố Hà Nội.

Gắn kết hài hòa giữa khu dân cư cũ và khu dân cư lân cận xung quanh, kế thừa các yếu tố đặc trưng kiến trúc, địa hình, cảnh quan hiện trạng.

1.1. Các định hướng, chỉ tiêu của đồ án quy hoạch cấp trên

1.1.1. Định hướng nội dung của đồ án Quy hoạch phân khu N4

Theo đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000. Phê duyệt theo Quyết định số 4761/QĐ-UBND ngày 22/10/2012 của UBND Thành phố Hà Nội. Khu đô thị mới G19 thuộc thuộc ô quy hoạch IV.7.3, có các chỉ tiêu quy hoạch chính:

Tạo tiền đề để xây dựng một khu đô thị, đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan.

Khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tạo lập cảnh quan hài hòa giữa khu đô thị với khu vực lân cận.
Các dự án đã và đang triển khai, sẽ được rà soát, nghiên cứu lồng ghép đảm bảo khớp nối đồng bộ HTKT, cảnh quan chung, điều kiện thực trạng, khai thác hiệu quả quỹ đất và phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
Xác định chức năng sử dụng đất phù hợp với tính chất và định hướng phát triển đô thị của khu vực.
Cân đối các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị N4, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn và các quy định hiện hành.
Xây dựng Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch làm cơ sở để nghiên cứu lập, quản lý dự án đầu tư theo quy định, đề xuất danh mục các dự án ưu tiên đầu tư, nguồn thực hiện, kiểm soát phát triển và quản lý đô thị.

Cụ thể hóa đồ án Quy hoạch phân khu:

Trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, nhận định đặc thù cảnh quan của khu vực, cần cụ thể hóa ranh giới, vị trí, chỉ tiêu của các ô đất trên nguyên tắc đảm bảo quy mô, chỉ tiêu khung của ô quy hoạch đã xác định theo Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000, đảm bảo phù hợp với Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành.
Khu vực lập quy hoạch thuộc ô quy hoạch IV.7.3 trong Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000. Dân cư ô quy hoạch IV.7.3: 19.870 người. Bao gồm các chức năng đất sau:

Đất đơn vị ở: Tầng cao tối đa 30 tầng, mật độ xây dựng tối đa 41,2%;

Đất cây xanh, TDTT khu ở: Tầng cao tối đa 1 tầng, mật độ xây dựng tối đa 5%;
02 bãi đỗ xe ký hiệu: P13/5, P13/6;
Đất cây xanh các ly;
Đất mặt nước;
Đất giao thông.
Định hướng cụ thể hóa trong đồ án:
- Đề xuất giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan theo trục, tuyến, lô đất phù hợp với định hướng của Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 và cảnh quan chung trong khu vực.
- Cụ thể hóa mạng lưới giao thông (thể hiện đến cấp đường giao thông nội bộ, lối vào nhà) và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp với hiện trạng, tuân thủ định hướng Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành.
- Dân số dự kiến được xác định trên cơ sở đảm bảo phù hợp theo hiện trạng, các dự án, đồ án đã và đang triển khai nghiên cứu trong khu vực và dân số tối đa đã xác định trong ô quy hoạch IV.7.3.

1.1.1. Kết nối với các dự án lân cận, quy hoạch cấp trên

Phía Bắc: Khớp nối với đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực dân cư các thôn Bắc, Đoài, Đông, xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh cũ (nay là xã Thiên Lộc, thành phố Hà Nội) đã phê duyệt theo Quyết định số 15973/QĐ-UBND ngày 21/12/2022 của UBND huyện Đông Anh cũ.
Phía Đông: Tuyến đường 40m dự kiến chạy song song và nối với đường Quốc lộ 5.
Phía Tây: Tuyến đường liên khu vực 40m dự kiến nối với đường Quốc lộ 5.
Phía Nam: Tuyến đường Quốc lộ 5 kéo dài.
Các khu vực giáp ranh được khớp nối về ranh giới quy hoạch, đảm bảo không để sót khu vực lập quy hoạch chi tiết.

1. Các chỉ tiêu cơ bản

1.1. Căn cứ xác định chỉ tiêu

Tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD và tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành.

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản của đồ án phù hợp với tính chất và chức năng khu vực, phù hợp với Đồ án Quy hoạch Phân khu đô thị N4.

1.2. Các chỉ tiêu dân số, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật

1.2.1. Các chỉ tiêu chung

Diện tích, dân cư, mật độ xây dựng:
Diện tích đất quy hoạch: 26,1 ha; Dân số: 332 người.
Chỉ tiêu đất ở toàn khu: Tổng diện tích: 48.310 m2. Chỉ tiêu đất ở mới đạt: 9,2 m2/ người. Mật độ xây dựng từ 40-100%, chiếm 18,51% diện tích toàn khu.

Tầng cao:

Nhà ở biệt thự: 3 tầng.
Nhà ở chia lô liền kề: 5 tầng.
Công trình công cộng cấp đơn vị ở: 3-5 tầng.

Công trình thương mại dịch vụ: 5 tầng.
Công trình nhà ở chung cư (nhà ở xã hội): 19-26 tầng..

1.1.1. Các chỉ tiêu hạ tầng xã hội

Đất giáo dục: 6.384 m2, trong đó:

Trường Mầm non: Diện tích 6.384 m2. Cho 264 cháu (đạt chỉ tiêu 50 cháu/1000 dân, diện tích 12 m2/ cháu)

Đất công trình công cộng, Thương mại dịch vụ: 6.801 m2, trong đó:

Đất văn hóa: Diện tích 1.057 m2 chiếm 0,4% diện tích toàn khu.
Đất thương mại dịch dịch: Diện tích 5.744 m2 chiếm 2,20% diện tích toàn khu.

Đất cây xanh sử dụng công cộng: Tổng diện tích đất: 32.602 m2 chiếm 12,49 % diện tích toàn khu.

Bảng 6.1. Bảng tổng hợp chỉ tiêu

STT	Hạng mục	Đơn vị	Chỉ tiêu đề xuất	Chỉ tiêu cụ thể
1	Chỉ tiêu sử dụng đất
1.1	Đất ở
	Nhà ở chia lô liền kề	m2/lô	70÷150	70÷140
	Nhà ở biệt thự	m2/lô	≥ 120	≥ 120
	Đất xây dựng nhà ở cao tầng	% so với đất ở mới	≥25%	26%
1.2	Đất cây xanh, TDTT khu ở	m2/người	≥ 9,44	9,81
1.3	Trường mầm non	m2/người	≥ 0,81	1,11
II	Tầng cao
2.1	Nhà ở chia lô liền kề	Tầng	5	5
2.2	Nhà biệt thự	Tầng	2÷3	3
2.3	Công trình công cộng cấp đơn vị ở	Tầng	1÷4	1÷3
2.5	Nhà chung cư cao tầng	Tầng	19 ÷35 tầng	19 ÷26 tầng
III	Mật độ xây dựng
3.1	Mật độ xây dựng toàn khu
3.2	Nhà chia lô liền kề	%	80÷100	Không vượt quá quy định trong QCXDVN

3.2	Nhà chia lô liền kề	%	80÷100	Không vượt quá quy định trong QCXDVN
3.3	Nhà biệt thự	%	55 ÷ 85	Không vượt quá quy định trong QCXDVN
3.4	Công trình công cộng, hỗn hợp thương mại dịch vụ.	%	40 ÷ 65	Không vượt quá quy định trong QCXDVN
3.5	Nhà chung cư cao tầng	%	40÷ 60	Không vượt quá quy định trong QCXDVN

1.1.1. Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

STT	Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật	Chỉ tiêu / Nội dung
1	Giao thông
	Tỷ trọng đất đường giao thông (không bao gồm giao thông tỉnh) tính đến đường phân khu vực	≥18%
	Mật độ đường tính đến đường phân khu vực	13,3 – 10 km/km²
	Bãi đỗ xe tập trung	Phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 và Quy hoạch bến xe, bãi đỗ xe, trung tâm tiếp vận và trạm dừng nghỉ…
	Bãi đỗ xe công trình	Tuân thủ theo Quy hoạch bến xe, bãi đỗ xe, trung tâm tiếp vận và trạm dừng nghỉ…
2	Cấp nước
	– Nước sinh hoạt	170 l/người.ngày
	– Nước phục vụ trường mầm non	100 l/cháu.ngày
	– Nước công cộng, dịch vụ, di tích	4 l/m².sàn.ngày
	– Nước tưới cây	3 l/m².ngày

– Nước rửa đường, bãi đỗ xe	0,5 l/m².ngày
– Nước dự phòng, thất thoát	15% tổng lưu lượng TB/ngày
3	Cấp điện
	– Nhà ở	0,80 kW/người
	– Trường mầm non	0,2 kW/cháu
	– Công trình công cộng, dịch vụ	0,045 kW/m²
	– Chiếu sáng đường giao thông, bãi đỗ xe, cây xanh…	10 kW/ha
4	Thoát nước thải và vệ sinh môi trường
	– Thoát nước thải	Lấy theo tiêu chuẩn cấp nước
	– Vệ sinh môi trường
	+ Tiêu chuẩn chất thải rắn sinh hoạt	1,3 kg/người.ngày
5	Thông tin liên lạc
	– Thuê bao nhà ở	2 thuê bao/hộ
	– Thuê bao công cộng	1 thuê bao/100m2 sàn
	– Thuê bao trường học	15 thuê bao/ trường

1. Quy hoạch sử dụng đất

1.1. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

1.1.1. Các chức năng sử dụng đất khu vực quy hoạch

Đất công trình thương mại dịch vụ: Công trình thương mại.
Đất công trình giáo dục: Có trường mầm non.
Đất nhà văn hóa: Nhà văn hóa đơn vị ở.
Đất thể thao (tập luyện): Có sân tập bóng chuyền, cầu lông, sân bóng đá mini.
Đất cây xanh: Cây xanh công viên, mặt nước, cây xanh đơn vị ở và cây xanh nhóm nhà. Có sân chơi trong đất cây xanh nhóm nhà.
Đất ở: Đất ở nhà liên kề, nhà biệt thự. Loại hình ở đa dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng ở. Nhà ở xã hội tuân thủ theo quy định.

1.1.2. Giải pháp bố trí quy hoạch sử dụng đất

Các công trình công cộng, nhà văn hóa khu vực được bố trí đảm bảo bán kính phục vụ trong vòng 500m.

Các công trình nhà ở chung cư cao tầng (nhà ở xã hội), thương mại dịch vụ đặt gần với đường biên khu đô thị, bố trí trên các lối ra vào chính của khu dân cư để có thể vừa phục vụ đời sống dân cư khu đô thị vừa kinh doanh phục vụ cho khu vực rộng hơn lân cận, tăng cường hiệu quả kinh doanh, thu hút đầu tư. Các

khu công viên, cây xanh, trường học đặt phía trong, có sự yên tĩnh, có môi trường cây xanh, mặt nước trong lành.
Bố trí lô đất công trình thương mại dịch vụ gần đường vành đai phân khu IV kết nối ra tuyến QL5 để khai thác lợi thế liên kết vùng, góp phần phát triển kinh tế đô thị.
Các lô đất ở chủ yếu được bố trí theo hướng Bắc – Nam, tạo điều kiện vi khí hậu ở tốt, hạn chế bất lợi về thông thoáng của nhà liên kế. Nhà ở cao tầng bố trí ở vùng biên, cạnh các lối vào tạo điểm nhấn.
Công trình công cộng như trường mầm non có thể được sử dụng chung cho cả khu dân cư lân cận. Trường học có thể mở rộng quy mô lớp học để đáp ứng nhu cầu học không chỉ trong khu quy hoạch.
Đất cây xanh nhóm ở kết hợp sân chơi được phân bố đều, bán kính dưới 300m để người dân thuận tiện sử dụng các tiện ích đô thị.
Hệ thống đường giao thông được quy hoạch trên nguyên tắc tạo sự giao thông thông suốt, thuật tiện nhưng hạn chế đường thẳng xuyên cắt qua khu đô thị, tốc độ xe cơ giới thấp, đảm bảo an toàn cho cư dân. Khuyến khích giao thông đi bộ, xe đạp thân thiện với môi trường.

1.1. Quy mô diện tích và các chỉ tiêu trên lô đất

1.1.1. Đất nhà ở

Đất nhà ở liền kề:
Ký hiệu LK, có tổng diện tích 947 m2, tầng cao 5 tầng, MĐXD tối đa 80-85%, số dân khoảng 1.180 người, bao gồm các loại nhà sau:
Nhà liền kề mặt tiền 5 m, chiều dài 18 m có ký hiệu LK-01 đến LK-07 và LK 21: diện tích khoảng 90 m2 đến 136 m2.
Nhà liền kề mặt tiền 5 m, chiều dài 14 m có ký hiệu LK-08 đến LK-11 và LK-14 đến LK-19: diện tích khoảng 70 m2 đến 133 m2.
Nhà liền kề mặt tiền 5 m, chiều dài 16 m có ký hiệu LK-12, LK-13, LK-20: diện tích khoảng 80 m2 đến 152 m2.

* Đất nhà ở biệt thự: Ký hiệu lô BT-01 đến BT-04, tổng diện tích: 11.891m2, MĐXD tối đa 55-60%, tầng cao tối đa 3. Số dân khoảng 360 người.

* Đất nhà ở chung cư (nhà ở xã hội):

Ký hiệu NOXH-01, diện tích: 5.744 m2. MĐXD tối đa 40%, tầng cao tối đa 26 tầng nổi và 2 tầng hầm. Bố trí khoảng 1.650 dân. Mật độ xây dựng 40%.

Ký hiệu NOXH-02, diện tích: 3.431 m2. MĐXD tối đa 40%, tầng cao tối đa 25 tầng nổi và 2 tầng hầm. Bố trí khoảng 1.224 dân. Mật độ xây dựng 40%

Ký hiệu NOXH-03, diện tích: 3.297 m2. MĐXD tối đa 40%, tầng cao tối đa 19 tầng nổi và 2 tầng hầm. Bố trí khoảng 918 dân. Mật độ xây dựng 40%.

1.1.1. Đất công trình hạ tầng xã hội

Đất văn hóa:
Nhà văn hóa (VH-01), diện tích: 1.057 m2. MĐXD tối đa 40%, tầng cao tối đa 3. Chức năng chính là công trình nhà sinh hoạt cộng đồng phục vụ cho các hoạt động tập thể của dân cư trong nhóm nhà như tổ chức hội họp, sinh hoạt văn hóa, văn nghệ quần chúng.
Đất giáo dục:
Trường mầm non có ký hiệu TMN-01, diện tích: 6.384 m2, MĐXD tối đa 35%, tầng cao 1- 3 tầng. Quy mô phục vụ cho 264 cháu (đạt chỉ tiêu 50 cháu/1000 dân).
Đất cây xanh sử dụng công cộng:

Đất cây xanh sử dụng công cộng: Ký hiệu CXCC-01 đến CXCC-07, có tổng diện tích 32.602 m2, MĐXD tối đa 5%, tầng cao tối đa 1 tầng. Cây xanh cảnh quan được bố trí với các chức năng chính bao gồm cây xanh cảnh quan được bố trí phân tán, đan xen trong các nhóm nhà ở bao gồm các công trình vườn hoa, tiểu cảnh, đường dạo, sân chơi trẻ em, sân tập thể dục thể thao tạo không gian xanh thư giãn, vui chơi giải trí và các khu vực mặt nước tạo không gian sinh thái trong lành cho dân cư khu vực.

Đất thương mại dịch vụ:
Đất công trình thương mại dịch vụ: Ký hiệu TMDV-01 có tổng diện tích 5.744 m2, MĐXD tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng, loại hình chức năng trung tâm thương mại, siêu thị, tích hợp mua sắm, ẩm thực, đồ uống, giải trí và dịch vụ phụ vụ khu dân cư và khu vực lân cận.
Đất cây xanh chuyên dụng:
Ký hiệu CXCD-01 đến CXCD-04, có diện tích 13.169 m2, MĐXD tối đa 5%, tầng cao tối đa 1 tầng.
Đất giao thông:
Có tổng diện tích 538 m2, chiếm 42,35 % diện tích toàn khu.
Bãi đỗ xe:
Ký hiệu từ P-01 đến P-02, tổng diện tích 6.741 m2. MDXD tối đa 60-65%, tầng cao 1-5 tầng.

Đất công trình hạ tầng kỹ thuật khác:

Điểm tập kết rác, nhà vệ sinh công cộng: Ký hiệu từ HTKT-01 đến HTKT-02 tổng diện tích 82 m2.
Đất mặt nước:
Mặt nước, ao hồ cảnh quan ký hiệu MN-01 đến MN-05 có tổng diện tích 404 m2.

Bảng 7.1 Bảng tổng hợp cơ cấu quy hoạch sử dụng đất

STT	Hạng mục	Ký hiệu	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất nhà ở	LK, BT, NOXH	48.310	18,51
1.1	*Đất nhà ở liền kề*	LK	23.947	9,17
1.2	*Đất nhà ở biệt thự*	BT	11.891	4,56
1.3	*Đất nhà ở chung cư*	*NOXH*	12.472	4,78
2	Đất công trình hạ tầng xã hội	VH, YT, GD, CXCC, TMDV	45.787	17,54
*2.1*	*Đất văn hóa, công cộng khác*	VH	1.057	0,40
–	Nhà văn hóa	VH-01	1.057	0,40
*2.2*	*Đất giáo dục*	GD	6.384	2,45
–	Trường mầm non	TMN-01	6.384	2,45
*2.3*	*Đất cây xanh sử dụng công cộng*	*CXCC*	32.602	12,49
*2.6*	*Đất thương mại dịch vụ*	*TMDV*	5.744	2,20
–	Trung tâm thương mại	TMDV-01	5.744	2,20
3	Đất cây xanh chuyên dụng	CXCD	13.169	5,04
4	Đất đường giao thông	GT	110.538	42,35
5	Đất bãi đỗ xe	BĐX	6.741	2,58
6	Đất công trình hạ tầng kỹ thuật khác	HTKT	82	0,03
7	Đất mặt nước	MN	36.404	13,95
	TỔNG CỘNG		261.031	100,00

1.1. Chỉ giới xây dựng công trình đối với từng lô đất và trên các trục đường từ cấp nội bộ trở lên

Căn cứ theo định hướng quy hoạch phân khu và nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan trong khu vực quy hoạch, chỉ giới xây dựng công trình được xác định như sau:

Đối với các lô đất xây dựng công trình: Chỉ giới xây dựng được xác lập đảm bảo yêu cầu về khoảng lùi tối thiểu theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) và được cụ thể hoá trên bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất.

Đối với các tuyến đường từ cấp nội bộ trở lên:
Các tuyến đường cấp khu vực và đường chính khu vực: Công trình bắt buộc phải lùi tối thiểu 3–6m so với chỉ giới đường đỏ, tuỳ theo chức năng sử dụng đất và chiều cao công trình, nhằm đảm bảo tầm nhìn, không gian cảnh quan và an toàn giao thông.
Các đường nhánh và đường nội bộ: Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi 2–3m so với chỉ giới đường đỏ, linh hoạt theo đặc điểm chức năng công trình và yêu cầu kiến trúc mặt đứng tuyến phố.
Nguyên tắc tổ chức chỉ giới xây dựng:
Chỉ giới xây dựng được xác định phù hợp với loại hình công trình (nhà ở, công trình công cộng, thương mại, dịch vụ…) và bề rộng lộ giới đường tiếp giáp.
Trong các khu ở, đối với các lô đất liền kề có thiết kế mẫu hoặc thiết kế đồng bộ, chỉ giới xây dựng thống nhất theo tuyến để đảm bảo mỹ quan và đồng bộ kiến trúc.
Đối với các lô đất đặc thù như trường học, công viên,… chỉ giới xây dựng được xác định trên cơ sở đảm bảo an toàn, vận hành công trình và tương thích với không gian lân cận.

Hình 5. Sơ đồ quy định khoảng lùi

1.1. Khu vực xây dựng nhà ở xã hội

Trong phạm vi đồ án Quy hoạch chi tiết, nhằm thực hiện đúng quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động trên địa bàn, khu vực quy hoạch đã bố trí 03 lô đất dành cho phát triển nhà ở xã hội với tổng diện tích khoảng 12.472 m², cụ thể như sau:

STT	Ký hiệu lô đất	Diện tích (m²)	Tầng cao tối đa
1	NOXH-01	5.744	26 tầng
2	NOXH-02	3.431	25 tầng
3	NOXH-03	3.297	19 tầng

Vị trí và giải pháp tổ chức không gian
Các lô đất nhà ở xã hội được bố trí tại phía Nam cạnh đường quốc lộ 5, và phía Đông, cạnh đường 40m, vị trí thuận lợi trong khu vực quy hoạch, tiếp cận tốt với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông nội bộ và các khu công viên cây xanh, nhà văn hóa khu vực.
Tổ chức không gian kiến trúc theo hướng hiện đại, đồng bộ về hạ tầng, đảm bảo tiện nghi sinh hoạt cho cư dân.
Tầng trệt có thể bố trí các chức năng dịch vụ công cộng, nhà sinh hoạt cộng đồng, không gian sinh hoạt chung nhằm nâng cao chất lượng sống.
Phân tách chức năng sử dụng giữa nhóm nhà ở xã hội và nhà ở liền kề thông qua giải pháp cảnh quan mềm, đảm bảo tính riêng tư và quản lý vận hành hiệu quả mà không chia cắt tuyệt đối không gian đô thị

1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

1.1. Tổ chức không gian tổng thể

1.1.1. Các hướng tiếp cận chính

Có 3 hướng tiếp cận chính

Hướng 1: Từ phía tuyến đường Quốc lộ 5 vào.

Hướng 2: Từ phía tuyến đường 40 m phía Đông và khu nhà liền kề.

Hướng 3: Từ phía đường 40m phiá Tây và khu nhà biệt thự.

1.1.2. Bố trí chức năng

Khu cây xanh trung tâm phía Đông:

Lấy công viên cây xanh có mặt nước rộng (6804 m2) làm không gian hạt nhân, các tuyến đường khu vực hướng tới công viên và chạy vòng quanh. Từ các nhóm nhà đều có định hướng liên kết không gian ra công viên trung tâm. Đây cũng là không gian tạo dấu ấn đặc trưng, nâng cao giá trị đất đai, sử dụng của khu đô thị thông qua đầu tư vào chất lượng cảnh quan, môi trường. Mặt nước công viên đào mới được kết nối với ao hiện trạng cải tạo, tạo nên hệ thống mặt nước liên thông.

Khu thương mại dịch vụ, công trình công cộng

Chức năng công cộng có tính chất dịch vụ thương mại bố trí cạnh các lối vào

chính của khu đô thị, vừa phục vụ cho khu dân cư, cho cả khu vực lân cận và có tham gia phát triển kinh tế vùng.

Các công trình hạ tầng xã hội khác:

+ Các công trình hạ tầng xã hội cấp đơn vị ở: Nhà mẫu giáo, nhà văn hóa,…. Bố trí gần với khu cây xanh, có sự tiếp cận của dân cư thuận tiện. Đảm bảo các yêu cầu về môi trường, không ồn, có cây xanh tạo cảnh quan phù hợp.

Bố trí nhà ở mới:

+ Khu dân cư đô thị được chia thành 2 nhóm. Các nhóm đều có sân chơi, cây xanh nhóm nhà, nhà sinh hoạt cộng đồng.

+ Khu chung cư cao tầng được bố trí ở gần Quốc lộ 5, có tầng 1-2 là công trình dịch vụ, chiều cao 10-26 tầng. Là công trình điểm nhấn kiến trúc.

+ Các khu dân cư chủ yếu là dạng nhà ở liền kề, cao 5 tầng. Khu biệt thự cao 3 tầng được ưu tiên bố trí gần với công viên mặt nước phía Tây.

Hình 6. Phối cảnh tổng thể khu vực

1.1. Yêu cầu bố trí công trình đối với từng lô đất

Xác định tầng cao xây dựng công trình: Cao độ nền xây dựng, tầng cao tầng 1 đảm bảo thống nhất, đồng đều trên mặt đứng các dãy nhà, đoạn phố theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Độ vươn của các chi tiết kiến trúc như mái đón, mái hè phố, bậc thêm, ô văng và các chi tiết kiến trúc (gờ, chi, phào…) phải đảm bảo tính thống nhất và mỗi tương quan với các công, trình lân cận cho từng dãy nhà, đoạn phố, phù hợp Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và quy định có liên quan.
Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc:

Về hình khối, màu sắc: Hình khối, hình thức kiến trúc chủ đạo của các, công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt nước phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của công trình. Màu sắc có thể đa dạng nhưng phải thống nhất về gam và tông màu giữa các công trình trong cùng 1 lô đất. Kết hợp các tông màu nóng, lạnh hài hòa với cảnh quan, tuy nhiên không sử dụng các màu quá chói hoặc gây phản cảm.
Hình thức kiến trúc chủ đạo: Phong cách hiện đại, kiến trúc xanh… đảm bảo hài hòa với thiên nhiên, phù hợp với văn hóa khu vực cũng như văn hóa Việt Nam.
Đối với tầng tum thang kỹ thuật mái, nghiên cứu giải pháp thiết kế bao che khu vực cầu thang bộ, giếng thang máy theo đúng quy định hiện hành.
Cổng ra vào, biển hiệu phải đảm bảo tính thống nhất, hài hòa và mối tương quan về kích thước (chiều cao, chiều rộng), khuyến khích nghiên cứu xây dựng đảm bảo tính, thống nhất theo tuyến đường.
Có thể bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật trong các ô đất cây xanh nhưng phải đảm bảo an toàn sử dụng, đảm bảo mỹ quan khu vực.
Yêu cầu về biển hiệu, biển quảng cáo: Tuân thủ quy định của pháp luật về quảng cáo, phù hợp Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng và lắp đặt phương tiện quảng cáo ngoài trời, quy định của UBND Thành phố, và các quy định có liên quan; Các biển báo, biển chỉ dẫn, ký hiệu trên hè phố phải đảm bảo mỹ quan đô thị, không ảnh hưởng tới an toàn giao thông, an toàn cho người và công trình khác.

Quá trình triển khai tiếp theo cần nghiên cứu kỹ hơn các chi tiết kiến trúc, màu sắc, vật liệu hoàn thiện, giải pháp xử lí về vật thể kiến trúc tránh tác động của điều kiện vi khí hậu (ánh sáng, nhiệt độ, bức xạ mặt trời). Công trình sử dụng công nghệ tiên tiến (công nghệ xanh), tiết kiệm năng lượng (sử dụng đèn Led-cho chiếu sáng…) tuân thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

1.1.1. Chiều cao, cốt sàn và trần tầng một

Công trình thương mại:
Công trình thương mại dịch vụ (lô đất TMDV-01):
- Tầng cao 5 tầng. Tầng 1 cao từ 4,5 m – 5.2 m, tầng trên cao 4,2 m – 4,5 m.
- Nền tầng 1 cao 0,6m đến 1,2 m tính từ mặt sân. Thống nhất độ cao trong cả khối nhà.
- Yêu cầu kiến trúc: Kiến trúc hiện đại, tạo điểm nhấn cho khu vực của ngõ vào khu đô thị. Không dùng vật liệu gây chói lóa hoặc màu quá sẫm.
Các công trình hạ tầng xã hội khác:

Trường mầm non (lô đất TMN-01)
- Tầng cao: Chiều cao 1-3 tầng. Chiều cao các tầng 3,6 m- 3,9 m.
- Chiều cao nền tầng 1 từ 0,3 m – 0,6 m.tính từ mặt sân.
- Yêu cầu kiến trúc: Kiến trúc hiện đại, màu sáng, phù hợp với công trình giáo dục mầm non
Nhà văn hóa (lô đất VH-01)
Tầng cao: Chiều cao 1-3 tầng. Chiều cao các tầng 3,6 m – 3,9 m. Tầng 1 cao 3,9 m.
Chiều cao nền tầng 1 từ 0,45 – 0,6 m.tính từ mặt sân.
Yêu cầu kiến trúc: Kiến trúc hiện đại, màu sáng, phù hợp với công trình công cộng.
Bố trí nhà ở:
Nhà ở chung cư (nhà ở xã hội): Cao 19-26 tầng (từ NOXH-01 đến NOXH-03)
- Định hướng thiết kế chung cư (nhà ở xã hội) có chất lượng cao, được quản lý tòa nhà với công nghệ hiện đại. Diện tích các căn hộ từ 60 m2-120 m2, cho đa dạng các loại hình hộ gia đình và nhu cầu ở (Cụ thể diện tích và tỷ lệ các loại căn hộ xác định trong giai đoạn dự án).
- Khu vực nhà ở xã hội đảm bảo khoảng lùi 6,0 m so với chỉ giới đường đỏ.
- Chung cư tầng 1-2 là khối dịch vụ. Sân chung cư có khu cây xanh làm sân chơi trẻ em, không gian giao tiếp cộng đồng.
- Tầng cao: Các tầng ở cao 3,6 m. Các tầng dịch vụ cao 3,9 – 4,5 m. Tầng 1 cao 4,2 m – 4,5 m.
- Nền tầng 1 cao 0,6-0,9 m.
- Yêu cầu kiến trúc: Kiến trúc hiện đại, phù hợp với công trình nhà ở, đảm bảo hài hòa về không gian và kiến trúc; mặt đứng ngoài nhà của các công trình phải đồng nhất, chất liệu, màu sắc thể hiện mặt ngoài phải tương đối giống nhau, hình thức phải tương đồng và khuyến khích trồng cây xanh ban công, xây dựng theo hướng công trình xanh.
Nhà ở biệt thự:
Diện tích lô đất khoảng từ 120 m2 đến 231 m2. Mật độ xây dựng từ 55 đến 60%. Cao 3 tầng. Kiến trúc đóng góp vào cảnh quan chung của khu đô thị.
Tầng cao: 3 tầng. Chiều cao tầng 3,3 – 3,6 m.

Sàn và trần tầng 1: Tầng 1 cao 3,6 m. Nền nhà cao 0,45-0,6 m so với nền sân. Nếu có tầng hầm, nền cao tối đa 1,2 m.
Các công trình nhà ở biệt thự đảm bảo khoảng lùi 2,5 m so với chỉ giới đường đỏ, riêng đối với đất nhà ở liền kề chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ.
Sử dụng một số mẫu nhà điển hình có kiến trúc đặc trưng nhằm tạo tính đồng đều cho chất lượng kiến trúc khu đô thị.
Xây dựng tường rào thoáng không che chắn tầm nhìn, khuyến khích dùng hàng rào bằng cây xanh cắt xén hoặc sử dụng vật liệu hàng rào kim loại, có độ thoáng.
Yêu cầu kiến trúc: Kiến trúc màu sáng, hiện đại, mái dốc, có thể có cây xanh trên mái. Các chỉ tiêu tầng cao và phong cách kiến trúc lựa chọn thống nhất cho một ô phố. Không để bình nước inox lộ trên mái.
Nhà ở chia lô liền kề:
Là loại hình chủ yếu. Lô đất có kích thước 5 m x 14 m; 5 m x 16 m; 5m x 18 m. Diện tích 70 – 152 m2. Mật độ xây dựng từ 80% đến 85% (Không vượt quá mật độ theo QCXDVN01:2021/BXD). Diện tích đất ở phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình.
Tầng cao: 5 tầng. Chiều cao tầng 3,3 – 3,6 m.
Sàn và trần tầng 1: Tầng 1 cao 3,6 m. Nền nhà cao 0,45 – 0,6 m so với nền sân. Trường hợp tuyến phố có thể kinh doanh, cho phép tầng trệt nền cao 0,2 m. Tuy nhiên phải thống nhất trên cả dãy, ô phố, xác định cụ thê trong dự án.
Yêu cầu kiến trúc: Kiến trúc màu sáng, hiện đại, có thể có cây xanh trên mái. Các chỉ tiêu tầng cao và phong cách kiến trúc lựa chọn thống nhất cho một ô phố. Không để bình nước inox lộ trên mái.

1.1.1. Hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác

Thống nhất về kiến trúc trên mặt đứng tuyến phố

Các dãy nhà ở liên kế phải xây dựng theo hình thức xây thô và hoàn thiện mặt ngoài thống nhất, người ở chỉ được phép xây dựng hoàn thiện và bên trong công trình bao gồm:
- Các dãy nhà hướng mặt đường Quốc lộ 5, thuộc các lô: từ LK08 ÷ LK11.

Dãy nhà giáp đường 40 m phía Đông, thuộc các lô: LK12, LK13, LK20.

Các dãy nhà ở liên kế khác xây dựng riêng lẻ phải tuân thủ nghiêm các quy định về chiều cao tầng nhà, khoảng lùi để đảm bảo sự thống nhất về hình khối của dãy nhà.
Hình khối các công trình công cộng, chung cư,…tham khảo hình thái trên bản vẽ Sơ đồ kiến trúc cảnh quan, bản vẽ phối cảnh minh họa không gian. Tuân thủ các kích thước khống chế, các định hướng về hướng nhà, hướng các mặt nhà chính.

* Hình thức kiến trúc nhà ở tại các lô đất yêu cầu xây dựng phần khung và hoàn thiện mặt ngoài:

Thực hiện theo thiết kế dự án. Tuân thủ các quy định về tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi theo quy định. Nhà sơn vôi ngoài màu sáng, không sử dụng màu sắc đen, sẫm, màu sặc sỡ. Phong cách kiến trúc thống nhất trên từng đoạn phố (khoảng 60 m mỗi đoạn).

*Kiến trúc nhà ở liền kề:

Tuân thủ các quy định về tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi theo quy định. Nhà sơn vôi ngoài màu sáng, không sử dụng màu sắc đen, sẫm, màu sặc sỡ.

Để tránh sự đa dạng hình thức kiến trúc của các dãy nhà riêng lẻ, gây cảm giác lộn xộn. Trong quá trình lập dự án cần lập một số mẫu mặt đứng để người ở tham khảo chọn lựa. Có định hướng về màu sắc, phong cách theo từng lô phố.

Hình 10. Minh họa kiến trúc nhà ở liên kế

*Kiến trúc nhà ở kết hợp cửa hàng: Tuân thủ các quy định về tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi theo quy định. Nhà sơn vôi ngoài màu sáng, không sử dụng màu sắc đen, sẫm, màu sặc sỡ. Tuân thủ các quy định về treo biển hiệu quảng cáo. Khuyến khích sử dụng cửa kính lớn tầng trệt để tạo sự liên kết về hình ảnh của tuyến phố thương mại.

* Kiến trúc nhà ở biệt thự: Kiến trúc có tường sơn màu sáng, không sử dụng màu sắc đen, sẫm, màu sặc sỡ. Nhà mái dốc, không để lộ bình inox trên mái

Khuyến khích mặt ngoài nhà có cây xanh, bồn hoa, đóng góp vào cảnh quan chung. Tường rào nhà xây thoáng.

Tuyến nhà biệt thự ven hồ có thể xây dựng đa dạng mẫu nhưng phải tuân thủ các quy định về tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi. Không xây dựng kiến trúc nhà tạm để đảm bảo cảnh quan chung.

Hình 11. Minh họa kiến trúc nhà ở biệt thự

1.1. Tổ chức cây xanh

Không gian xanh được tăng cường, bằng cách tổ chức các không gian công cộng, vườn hoa có sự gắn kết với không gian mặt nước của toàn đô thị, các không gian xanh này ngoài chức năng gắn kết các không gian trong khu nhà ở còn có môt chức năng quan trọng đó là điều hòa vi khí hậu cho cả Khu nhà ở, tạo nên không khí trong lành mát mẻ cho toàn khu.
Các khu vực vườn hoa, công viên nhỏ trong các nhóm nhà được tổ chức cảnh quan hiện đại, có thể kết hợp bố trí một số sân thể thao nhỏ như cầu lông, tennis phục vụ cho sinh hoạt của người dân.

1.1.1. Các khu vực công viên, cây xanh

Có các công viên, khu cây xanh được bố trí như sau:

Công viên trung tâm nhóm nhà phía Đông 6804 m2, có mặt nước rộng 2868.97 m2. Đây là không gian mở chủ đạo của khu vực, các tuyến đường, không gian nhóm nhà đều định hướng về Công viên trung tâm.
Công viên nhóm nhà phía Tây có diện tích 13.104 m², trong đó mặt nước chiếm 4.731 m². Đây là không gian mở chính ở phía Tây, nằm gần nút giao cầu vượt Quốc lộ 5, đóng vai trò tạo điểm nhấn cảnh quan đồng thời là vùng đệm mềm, giúp giảm thiểu tác động của tiếng ồn và bụi bẩn từ giao thông.

Các không gian xanh nhóm nhà bố trí phân bố đều trong các nhóm nhà ở

đây là không gian giao tiếp cộng đồng, chỗ chơi trẻ em.
Các khu vực công viên, cây xanh được liên kết với nhau tạo thành tuyến liên kết các không gian mở.
Việc liên kết tốt các không gian mở giúp việc nhận diện không gian đô thị tốt, định hướng các liên kết giao thông đúng với ý đồ. Thể hiện được ý đồ về một khu đô thị ” xanh”.

Hình 12. Sơ đồ liên kết các không gian xanh

1.1.1. Hệ thống cây xanh đường phố

Nguyên tắc chung là lựa chọn loại cây bóng mát, có độ bền, rễ ăn sâu, khó đổ gãy, cây không có tính độc, ít sâu bọ. Các loại cây bóng mát phổ biến là; Bằng Lăng, Phượng, Sấu, Muồng, Bàng Đài Loan. Đề tạo bản sắc đô thị, cây có màu hoa, lá thay đổi theo mùa lựa chọn thêm các cây trồng có đặc trưng bản địa: Ban, Bàng, Hoàng Yến, Lộc Vừng. Một số khu vực ven hồ, công viên vườn hoa có thể trồng cây Tre, Trúc, Cau, Lộc Vừng tạo đặc trưng dấu ấn cảnh quan bản địa vốn là vùng nông thôn.

Cây trồng trên vỉa hè cách đều 8m, trồng cách mép hè đường 0,8 m. Một số đoạn ven hồ, nhà biệt thự có thể trồng sát mép trong hè. Các loại cây cần thống nhất trên một đoạn tuyến phố, tại góc phố có thể có cây khác màu hoa tạo điểm nhấn.

Để tạo các đặc trưng cảnh quan cho các tuyến phố có nhà ở, mỗi tuyến phố có thể đặt tên theo các loài hoa, loại cây đặc trưng trồng phổ biến như phố Bằng Lăng, phố Dã Hương, phố Hoàng Yến, phố Lộc Vừng…

Trong khu vực nhà ở, cây bóng mát được trồng với cây bụi, hoa sát hàng rào hoặc treo trên hàng rào.

Sơ đồ dưới minh họa về cách bố trí các loại cây trồng đường phố. Khi triển khai dự án có thể lựa chọn và điều chỉnh.

1.1. Xác định vị trí, quy mô các công trình, khu vực đặc trưng cần kiểm soát và các nội dung quy định để kiểm soát thực hiện theo quy hoạch

1.1.1. Vị trí, quy mô các công trình, khu vực đặc trưng cần kiểm soát

Công trình văn hóa, thể dục thể thao, thương mại cấp đơn vị ở: Dự kiến xây dựng công trình văn hóa, mật độ xây dựng tối đa 40%, Tầng cao tối đa 3 tầng.
Khi thiết kế xây dựng công trình cần tuân thủ các chỉ tiêu đã khống chế về chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi công trình, mật độ xây dựng, Tầng cao tối đa công trình, hệ số sử dụng đất. Trong các lô đất cần bố trí vườn hoa, sân chơi cho trẻ em. Bố trí chỗ tập kết xe, lối ra vào, vườn hoa, sân chơi, khu thể thao cho trẻ em theo quy định.
Hình thức kiến trúc, màu sắc công trình, cây xanh sân vườn phù hợp với quy hoạch chung của khu vực, môi trường đô thị, khí hậu nhiệt đới và chức năng sử dụng của từng công trình. Không sử dụng màu sắc gây cảm giác khó chịu (như: màu đen, màu tối sẫm, màu đỏ chói) và các chi tiết trang trí phản mỹ thuật, phản sư phạm, mất mỹ quan đô thị, tường rào bao quanh công trình có hình thức kiến trúc đẹp, đảm bảo quản lý trẻ em và an toàn. Đảm bảo tỷ lệ đất trồng cây xanh trong lô đất tối thiểu đạt 20%.

Lưu ý việc thiết kế đảm bảo sử dụng thuận tiện cho các đối tượng là người tàn tật.

1.1.1. Nội dung cần thực hiện để kiểm soát và các quy định cần thực hiện

Trên cơ sở các vị trí, quy mô các công trình và khu vực cần kiểm soát nêu trên, các nội dung cần thực hiện bao gồm:

Lập các quy định quản lý.
Kiểm soát quy mô dân số và chống lấn chiếm đất đai.

1.2. Kết nối giao thông và không gian theo định hướng TOD

Khu vực lập Quy hoạch có vị trí thuận lợi khi nằm ở phía Bắc trục Quốc lộ 5 kéo dài, gần khu vực ga và đường sắt đô thị ở phía Nam theo quy hoạch chung và phân khu đô thị N4 đã được duyệt.

Kết nối giao thông:
Quy hoạch tổ chức mạng lưới đường nội bộ được thiết kế mở ra phía Nam, kết nối trực tiếp tới công viên và đường Hoàng Sa, tạo hành lang tiếp cận thuận lợi tới ga.
Ưu tiên bố trí các tuyến đường chính trong khu đô thị theo hướng mở ra các trục kết nối ngắn nhất tới ga, khuyến khích các hình thức tiếp cận bằng phương tiện công cộng, xe đạp, đi bộ.
Tuyến đường liên khu vực B=40m (phía Đông) và đường Hoàng Sa (Quốc lộ 5 kéo dài) sẽ đóng vai trò là hành lang kết nối chính đến ga.
Tầng cao công trình và mật độ xây dựng được định hướng tăng dần về phía Nam, tạo điểm nhấn thị giác dọc trục giao thông chính và khẳng định vai trò của đô thị gắn kết với tuyến đường sắt.

2. Thiết kế đô thị

Nguyên tắc thiết kế:
Đối với các ô đất xây dựng, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, thể loại công trình cần được tuân thủ khi thiết kế công trình. Hình dáng, kích thước của các công trình kiến trúc trong bản vẽ tổ chức không gian kiến trúc sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn lập dự án với điều kiện:
- Công trình xây dựng tuân thủ quy định tại Quy hoạch chi tiết được phê duyệt, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, các tiêu chuẩn thiết kế và các quy định hiện hành khác.
- Tuân thủ chỉ giới xây dựng đã xác định.

Hình thức kiến trúc các công trình trong toàn khu cần có sự hài hòa theo phong cách thống nhất, thể hiện được bản sắc riêng.

Hình 14. Minh họa phối cảnh tổng thể khu vực

1.1. Xác định các công trình điểm nhấn trong phạm vi quy hoạch theo các hướng tầm nhìn

Hai tòa nhà chung cư cao tầng và thương mại dịch vụ từ lối vào phía Nam từ tuyến đường Quốc lộ 5.

Công trình cao từ 5 đến 25 tầng.

Tòa nhà là điểm nhấn trên lối vào từ đường Quốc lộ 5. Với chiều cao nổi bật, có thể quan sát từ xa, tạo định hướng lối vào trung tâm khu đô thị. Có khoảng lùi tạo sân trước cho các hoạt động dịch vụ ngoài trời, tổ chức sự kiện quảng bá thương mại.

Các khối nhà được thiết kế thành tổ hợp kiến trúc có phong cách thống nhất. Biểu trưng cho tính hiện đại của khu đô thị. Chú ý thiết kế hình thái tổng thể, tạo siluyet có tính đặc trưng cho công trình. Tạo phong cách kiến trúc chung cư hiện đại. Có chiếu sáng nghệ thuật ban đêm để tạo điểm nhấn trên tuyến giao thông.

Hình thái tòa nhà trên bản vẽ là tham khảo nhưng phải tuân thủ các chỉ tiêu khống chế.

Toà nhà chung cư cao tầng phía Tây từ tuyến đường 40 m.

Công trình cao 26 tầng. Tòa nhà là điểm nhấn trên lối vào từ tuyến đường phía Tây 40 m. Có khoảng lùi tạo sân trước cho các hoạt động dịch vụ ngoài trời, tổ chức sự kiện quảng bá thương mại.

Khối dịch vụ được thiết kế phong cách kiến trúc hiện đại, có chiếu sáng nghệ thuật ban đêm để tạo điểm nhấn trên tuyến giao thông.

Hình thái tòa nhà trên bản vẽ là tham khảo nhưng phải tuân thủ các chỉ tiêu khống chế.

Hình 15. Minh họa tòa nhà cao tầng lối vào từ tuyến đường quy hoạch

1.1. Tầng cao xây dựng công trình cho từng lô đất và cho toàn khu vực

Công trình thương mại:

Công trình thương mại dịch vụ (lô đất TMDV-01): Tầng cao 5 tầng. Tầng 1 cao từ 4,5 m – 5.2 m, tầng trên cao 4,2 m – 4,5 m.

Các công trình hạ tầng xã hội khác:’

Trường mầm non (lô đất TMN-01):
- Tầng cao: Chiều cao 1-3 tầng.
- Chiều cao các tầng 3,6 m- 3,9 m.
Nhà văn hóa (lô đất VH-01)
Tầng cao: Chiều cao 1-3 tầng.
Chiều cao các tầng 3,6 m – 3,9 m. Tầng 1 cao 3,9 m.

Bố trí nhà ở:

Nhà ở chung cư (nhà ở xã hội):
- Tầng cao: Cao 19-26 tầng (từ NOXH-01 đến NOXH-03)
- Tầng cao: Các tầng ở cao 3,6 m. Các tầng dịch vụ cao 3,9 – 4,5m. Tầng 1 cao 4,2m – 4,5 m.
- Nền tầng 1 cao 0,6-0,9 m.
Nhà ở biệt thự:
Tầng cao: 3 tầng. Chiều cao tầng 3,3 – 3,6 m.
Sàn và trần tầng 1: Tầng 1 cao 3,6 m.
Nhà ở chia lô liền kề:
Tầng cao: 5 tầng. Chiều cao tầng 3,3 – 3,6 m.
Sàn và trần tầng 1: Tầng 1 cao 3,6 m.

1.1. Khoảng lùi của công trình trên từng đường phố và ngã phố

Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2021/BXD

Căn cứ các yêu cầu về tổ chức không gian của các khu vực xây dựng công trình.

Bảng 9.1. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu xây dựng công trình trên lô đất

STT	Công trình	Ký hiệu	Số tầng	Số tầng hầm	Cao độ tầng (m)	Khoảng lùi
1	Công trình thương mại, dịch vụ
1.1	Công trình thương mại dịch vụ	TM-01;	5	1-3	Tầng 1 cao 4,5m – 5,2m, tầng trên cao 4,2-4,5m. Các tầng hầm cao 3,0 -3,6m	Tối thiểu 3m tính từ các cạnh của lô đất
2	Các công trình hạ tầng xã hội

2.1	Trường mầm non	TMN-01	1-3		Các tầng cao 3,6-3,9m	Tối thiểu 3m tính từ các cạnh của lô đất
2.2	Nhà văn hóa, nhà sinh hoạt cộng đồng	VH-01	1-3		Tầng 1 cao 3.9m. Các tầng trên cao 3,6m	Tối thiểu 3m tính từ các cạnh của lô đất
3	Nhà ở
3.1	Công trình nhà ở cao tầng	NOXH-01÷ NOXH-03	19-26	1-3	Các tầng dịch vụ cao 3,9 – 4,5m, tầng 1 cao 4,2m – 4,5 m. Các tầng ở cao 3,6 m. Các tầng hầm cao 3,0 -3,6m	Tối thiểu 6m tính từ các cạnh của lô đất
3.2	Nhà ở biệt thự	BT-01÷ BT-04	3	hầm nửa nổi (lựa chọn)	Chiều cao tầng 3,3 – 3,6m. Tầng 1 cao 3,6m	Lùi trước: 2,5m
3.3	Nhà ở chia lô liền kề	LK-01÷ LK-20	5		Chiều cao tầng 3,3 – 3,6m. Tầng 1 cao 3,6m	Lùi trước: 0m Lùi sau: 2m
5	Công trình khu cây xanh sử dụng công cộng	CXCC-01÷ CXCC-07	1		Chiều cao tầng 3,3 – 3,6m.	Tối thiểu 3m
6	Công trình khu bãi đỗ xe	P-01÷ P-02	1		Chiều cao tầng 3,3 – 3,6m.	Tối thiểu 3m

1.1. Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc

Về hình khối, màu sắc:
Hình khối, hình thức kiến trúc chủ đạo của các, công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt nước phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của công trình. Màu sắc có thể đa dạng nhưng phải thống nhất về gam và tông màu giữa các công trình trong cùng 1 lô đất. Kết hợp các tông màu nóng, lạnh hài hòa với cảnh quan, tuy nhiên không sử dụng các màu quá chói hoặc gây phản cảm.
Hình thức kiến trúc chủ đạo:
Phong cách hiện đại, kiến trúc xanh… đảm bảo hài hòa với thiên nhiên, phù hợp với văn hóa Việt Nam.
Đối với tầng tum thang kỹ thuật mái, nghiên cứu giải pháp thiết kế bao che khu vực cầu thang bộ, giếng thang máy theo đúng quy định hiện hành.

Cổng ra vào, biển hiệu phải đảm bảo tính thống nhất, hài hòa và mối tương quan về kích thước (chiều cao, chiều rộng), khuyến khích nghiên cứu xây dựng đảm bảo tính, thống nhất theo tuyến đường.
Các công trình khi được thiết kế thi công cần đảm bảo việc tiếp cận và sử dụng cho người tàn tật. Bố trí chỗ đỗ xe tại công trình hoặc các công trình, điểm đỗ xe lân cận, có lối ra vào thuận tiện,
Có thể bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật phía trong các ô đất cây xanh nhưng phải đảm bảo an toàn sử dụng, đảm bảo mỹ quan khu vực.
Yêu cầu về biển hiệu, biển quảng cáo: Tuân thủ quy định của pháp luật về quảng cáo, phù hợp Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng và lắp đặt phương tiện quảng cáo ngoài trời, quy định của UBND Tỉnh và các quy định có liên quan; Các biển báo, biển chỉ dẫn, ký hiệu trên hè phố phải đảm bảo mỹ quan đô thị, không ảnh hưởng tới an toàn giao thông, an toàn cho người và công trình khác.
Khu nhà ở xã hội:
Khu nhà ở xã hội được quy hoạch theo mô hình mô hình chung cư (19-30 tầng) bố trí thành cụm nằm ở phía Nam dự án, kết hợp với sân thể thao, cây xanh vườn hoa tạo nên các không gian công cộng chung cho khu nhà ở xã hội.
Về thiết kế mặt đứng:
Được tổ chức thiết kế mặt đứng đồng bộ, thống nhất về hình thức kiến trúc, vật liệu và giải pháp che nắng, xanh hóa mặt đứng.
Mặt đứng công trình ưu tiên tông màu tối, trầm, nhằm tạo điểm nhấn riêng, hiện đại nhưng không gây tương phản với cảnh quan chung.
Tại các vị trí quan trọng (giáp đường Hoàng Sa), kiến trúc được nhấn mạnh bằng các chi tiết mặt đứng đặc trưng, tạo “điểm nhận diện” riêng cho khu đô thị.
Khu nhà ở thấp tầng:
Được tổ chức thành các nhóm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề.
Các nhóm nhà ở liền kề: được quy hoạch thành các dãy nhà cao 5 tầng, được xây dựng theo phong cách kiến trúc hiện đại.
Nhóm nhà ở biệt thự: các công trình nhà ở biệt thự song lập, đơn lập cao 3 tầng.
Các bộ phận cố định nhà (ô văng, sê- nô, ban công, mái đua) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ từ độ cao trên 3,5 m so với mặt vỉa hè tuân thủ TCVN 9411:2012.
Khoảng lùi xây dựng công trình: tuân thủ theo đồ án quy hoạch này và các quy định hiện hành. Kiểm soát khoảng lùi đồng nhất trên từng tuyến phố.

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất: Tuân thủ theo đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu này được duyệt và Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành.
Hình thức kiến trúc công trình: ưu tiên các loại hình kiến trúc mang tính bản địa đặc trưng, hình thức đơn giản, phù hợp công năng sử dụng, hài hòa với các khu chức năng lân cận, tăng diện tích mảng xanh tạo nét riêng cho khu vực xây dựng mới. Tường rào phải thưa thoáng và phù hợp cảnh quan xung quanh (nếu có).
Màu sắc, vật liệu hoàn thiện công trình:
Các vật liệu thân thiện với môi trường và đạt các yêu cầu tiêu chí về kiến trúc xanh. Màu sắc vật liệu không gây ảnh hưởng tới thị giác và an toàn giao thông như màu sặc sỡ, phản cảm, có độ chói cao.
Tổ chức không gian đi bộ, các tiểu cảnh, kết hợp với tiện ích đô thị dọc các lề đường trong khu xây dựng mới nhằm khuyến khích hoạt động đi bộ của người dân.
Công trình xây dựng tại góc đường phố phải đảm bảo tầm nhìn, an toàn, thuận lợi cho người tham gia giao thông.
Khu công cộng đơn vị ở:
Cụm công trình công cộng, trường học đơn vị ở được quy hoạch trong khu vực với các chức năng như: nhà văn hóa,…, trường mầm non.
Công trình được thiết kế có chiều cao và mật độ xây dựng thấp, phù hợp với tính chất sử dụng, đặc điểm của công trình.
Công trình thương mại, dịch vụ:
Công trình thương mại dịch vụ cao 5 tầng, được định hướng thiết kế theo phong cách hiện đại, xanh.
Mặt đứng công trình ưu tiên tông màu tối, trầm, nhằm tạo điểm nhấn riêng, hiện đại nhưng không gây tương phản với cảnh quan chung
Bố cục các khối nhà đảm bảo mật độ, khoảng lùi, tầng cao hợp lý, đồng bộ trong tổng thể, đồng thời tạo được sự đa dạng nhịp điệu trong cảnh quan.

1.1. Hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường

1.1.1. Cây xanh cảnh quan

Cây xanh trục đường: Sử dụng cây có hoa sắc mầu tím, đỏ như Bằng lăng tím, Bằng lăng trắng, Viết, Sọ khỉ, được trồng thành hàng, khoảng cách đều nhau.

Cây xanh thảm: Đối với những không gian vườn rộng, sử dụng thảm cỏ có sức sống khỏe, ít phải chăm sóc như: cỏ lá tre, cỏ gà. Có thể sử dụng những thảm

hoa mầu sắc sặc sỡ có sắc vàng, xanh, đỏ, tím, hồng trồng kết hợp, như: cây Thanh táo, Dệu cảnh, Cô tòng, hoa Bỏng nổ, Dương xỉ, các loại cây thân bò…
Cây điểm xuyết: Vàng anh, Huyết du, Chuối cảnh, tạo thành những cụm cây điểm xuyết trong vườn. Bổ sung những loại cây quý hiếm như: Cần thăng, Sung, Đa, Si, tạo tầng cảnh quan hấp dẫn.
Cây xanh bố cục: Sử dụng những loại cây có độ cao trung bình: Đỗ quyên, họ tre, Trúc cảnh, kết hợp với các tượng trang trí, đá cảnh, tạo nên bố cục hoàn chỉnh, hợp lý.
Cây leo: Bên cạnh những loại cây trồng trên, bổ xung thêm những giàn cây leo khác nhau có sắc xanh, tím như: cây Bông xanh, hoa Giấy, Huỳnh anh, ánh Hồng, Bạc thau…
Cây cắt xén: Để ngăn cách không gian giữa các công trình có thể dùng hàng rào cây xanh cắt xén tạo hình, tùy thuộc vào từng không gian: cây Ô zô, cây chè Tầu, cây Bỏng nổ…
Không gian cây xanh cảnh quan đường dạo: Tổ chức các không gian sân chơi, vườn hoa, đường dạo kết nối với không gian khu ở và mang tính hiện đại thuận lợi cho công đồng dân cư.

Tiện ích đô thị thuận lợi đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của cộng đồng dân cư.

1.1.1. Các vật thể, kiến trúc nhỏ đô thị

Các vật thể, kiến trúc nhỏ đô thị được chọn lọc, thiết kế để phù hợp với ý tưởng thiết kế của đô thị. Tạo nên đặc trưng riêng.

– Đèn chiếu sáng: Sử dụng hệ thống đèn LED, hiệu suất ánh sáng cao, tiết kiệm năng lượng, tuổi thọ cao, tiết kiệm chi phí vòng đời sử dụng.


Đèn chiếu sáng đường phố	Đèn chiếu sáng nghệ thuật, các không gian công cộng

Hình 18. Minh họa giải pháp chiếu sáng tạo cảnh quan

Quy định về biển hiệu: Các hệ thống biển hiệu phải đảm bảo mỹ quan đô thị, chỉ được phép đặt ở tầng 1, độ cao mép dưới biển quảng cáo là 2,7 – 3,0 m so với cao độ vỉa hè và chiều cao tối đa không quá 1,1m. Không sử dụng vật liệu và biển quảng cáo đặt ở mặt tiền ngôi nhà có độ phản quang lớn hơn 70%.

Các biển báo, chỉ dẫn, ký hiệu trên hè phố phải đảm bảo không ảnh hưởng tới an toàn giao thông:

Các trường hợp đặc biệt xem xét cụ thể trong dự án:

+ Quảng cáo điện tử trên tòa nhà.

+ Biển hiệu tên công ty, trụ sở có kích thước lớn.

+ Thiết kế đài phun nước, tượng đài, nghệ thuật công cộng trong công viên, quảng trường.

– Nền đường đi bộ, hè đường: Sử dụng các chất liệu vật gạch cỏ trống thấm tốt, vật liệu tự nhiên hoặc gỉa tự nhiên như đá, gỗ, gạch nung, trong lát nền các tuyến đi bộ trong vườn hoa, một số đoạn vỉa hè để tạo dấu ấn nơi chốn.

– Giàn hoa: Bố trí giàn hoa trên quảng trường, trong công viên, trên hè đường bao quanh khu công viên, trong các vườn hoa nhóm nhà.

– Ghế nghỉ: Ghế nghỉ tại công viên, quảng trường cần có sự lựa chọn mẫu hài hòa với cảnh quan chung, phong cách gần gũi với thiên nhiên. Đảm bảo tính bền vững với điều kiện thời tiết.

Hình 21. Minh họa giàn hoa kết hợp ghế nghỉ

Chỗ đợi xe buýt: Kiến trúc chỗ đợi xe buýt hài hòa với cảnh quan chung, ghế ngồi tiện nghi, có ý đồ trang trí tạo đặc trưng cho khu đô thị xanh, văn hóa, tránh làm kiến trúc nặng nề.

Thùng rác công cộng: Thùng rác tại các không gian công cộng như vườn hoa, quảng trường có lựa chọn mẫu, kiểu dáng, màu sắc hài hòa với cảnh quan chung, góp phần tạo bản sắc, đặc trưng của không gian.

Hình 23. Minh họa thùng rác công cộng

Các trụ điện, hạ tầng kỹ thuật: Sơn có trang trí, hài hòa với cảnh quan chung.

Hình 24. Minh họa trụ điện có sơn trang trí

Quy định về tường rào: Hàng rào quy định độ rỗng tối thiểu 60%. Khuyến khích trồng hoa, cây xanh ven hàng rào.

1. Xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm

Công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng dưới mặt đất tại đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật.
Công trình đầu mối kỹ thuật ngầm là các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm, bao gồm: trạm cấp nước, trạm xử lý nước thải, trạm biến áp, trạm gas… được xây dựng dưới mặt đất.
Công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm là các công trình đường ống cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước; công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc được xây dựng dưới mặt đất.
Công trình công cộng ngầm là công trình phục vụ hoạt động công cộng được xây dựng dưới mặt đất.
Phần ngầm dưới các công trình dịch dụ công cộng cấp đô thị của dự án, bố trí khoảng 2 tầng hầm.

1.1. Phân vùng chức năng sử dụng không gian ngầm:

Các khu vực khai thác phát triển không gian ngầm đô thị trong khu đô thị gồm:
- Không gian ngầm công cộng, kỹ thuật, đỗ xe dưới phần đất công trình dịch vụ cấp đô thị

Hình 26. Hình ảnh minh họa mặt cắt chức năng khối thương mại dịch vụ

Vị trí bố trí lối ra vào hầm khối thương mại
Bãi đỗ xe ngầm.
Các tuyến đường hầm đường bộ kết nối giao thông đường bộ.
Các tuyến hầm dành cho người đi bộ kết nối hệ thống đường dành cho người đi bộ nổi với nhau và hệ thông công cộng ngầm với nhau.
Tuyến tuy nen, hào kỹ thuật để bố trí các đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm (đường ống cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước; công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc được xây dựng dưới mặt đất).

1.2. Xác định hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm:

Dọc theo các trục đường giao thông đô thị cần bố trí các Tuynel kỹ thuật trên các trục đường, kích thước sẽ được cụ thể và chi tiết ở giai đoạn sau, các Tuynel kỹ thuật này chứa hệ thống cấp nước phân phối, hệ thống cáp điện, thông tin liên lạc
Riêng hệ thống thoát nước mưa có đường kính ống từ D>600mm, hệ thống cống bản, hệ thống thoát nước bẩn, đường ống cấp nước loại 1, 2 sẽ được hạ ngầm (khoảng cách đảm bảo TCVN, Quy chuẩn) chi tiết xem trên mặt cắt đường, bản vẽ.
Dọc theo các đường liên khu vực bố trí các hào cáp kỹ thuật chứa đựng các đường cáp phục vụ các hộ tiêu thụ dọc tuyến đường các hào cấp này được xây dựng trên vỉa hè, hai bên đường kích thước hào cáp được chi tiết và cụ thể ở giai đoạn sau.

1.1. Xác định các khu vực xây dựng công trình công cộng ngầm:

Không gian ngầm công cộng được xác định dưới phần đất có chức năng sử dụng đất làm các khu đỗ xe và hoạt động công cộng.
Vị trí lối ra vào không gian ngầm công cộng này được xác định trong bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng cảnh quan QH13.
Chức năng sử dụng không gian ngầm sử dụng để đỗ xe và các công trình phụ trợ khác.
Quy hoạch không gian công cộng ngầm chỉ có tính minh hoạ, nhằm thể hiện ý đồ tổ chức không gian ngầm và mối liên hệ các không gian ngầm công cộng với nhau. Vị trí, quy mô cụ thể các không gian công cộng ngầm sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn sau.
Đối với đất ở, chỉ nghiên cứu xây dựng không gian ngầm dưới các khu vực xây dựng nhà ở cao tầng và chỉ được sử dụng để bãi đỗ xe ngầm và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần thiết. Vị trí, quy mô cụ thể các không gian ngầm này sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn sau và dự án đầu tư xây dựng.
Đối với đất thương mại, dịch vụ, văn phòng …, khuyến khích xây dựng chỗ đỗ xe ngầm nhằm tiết kiệm đất. dự kiến khu vực 4 khu vực ngầm bãi đỗ xe nằm dưới 4 khối nhà cao tầng và thương mại dịch vụ.
Khi nghiên cứu xây dựng các không gian ngầm cụ thể của từng khu vực, phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam và quy định hiện hành của Nhà nước.

1.2. Nguyên tắc, yêu cầu đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm:

Đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm phải đảm bảo đồng bộ, theo hệ thống.
Tuân thủ các tiêu chuẩn, quy phạm về đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm.
Không gian ngầm công cộng phải được kết nối với không gian công cộng nổi, hệ thống giao thông, đường đi bộ ở các khu vực hợp lý và được cụ thể hóa ở giai đoạn sau

2. Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

2.1. Quy hoạch hệ thống đường giao thông

2.1.1. Quy phạm và tiêu chuẩn áp dụng

Quy chuẩn QCVN 07:2023/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13592:2022 Đường đô thị – Yêu cầu thiết kế.
Các tiêu chuẩn, quy phạm, văn bản có liên quan khác.

1.1.1. Nguyên tắc thiết kế

Tuân thủ các định hướng về giao thông của đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 4761/QĐ-UBND ngày 22/10/2012.
Khớp nối và cập nhật các dự án.
Tốc độ và lưu lượng được thiết kế theo tầng bậc, cấp đường. Từ cấp đô thị, khu vực đến cấp nội bộ thiết kế trên nguyên tắc tốc độ và lưu lượng giảm dần.
Hệ thống giao thông khu vực phải đáp ứng nhu cầu đi lại của các phương tiện giao thông, đảm bảo khả năng liên hệ nhanh chóng và an toàn giữa các khu chức năng trong khu quy hoạch với các tuyến đường quy hoạch xung quanh khu đất.
Hệ thống các công trình phục vụ giao thông trong khu vực phải đáp ứng nhu cầu phát triển, đảm bảo thuận tiện cho các đối tượng tham gia giao thông; phải đáp ứng các yêu cầu nêu trong Quy chuẩn xây dựng công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng.
Trong khu vực quy hoạch, mạng lưới giao thông được thiết kế đến cấp hạng đường nhóm nhà ở, vào nhà.
Mạng lưới đường được thiết kế theo nguyên tắc tốc độ và lưu lượng xe trên đường càng vào sâu khu quy hoạch càng giảm và ngược lại

1.1.2. Giải pháp thiết kế

Mạng lưới đường giao thông:

Mạng lưới giao thông đối ngoài: Phía Nam ranh giới dự án tiếp giáp trực tiếp với đường Quốc lộ 5 kéo dài. Tuyến đường được quy hoạch với bề rộng 72,5m với 6 làn xe chạy suốt và 2 dải đường gom hai bên. Dọc trên tuyến đường được quy hoạch tuyến đường sắt đô thị số 4 là tuyến đường sắt đô thị vành đai đi dọc theo tuyến đường 5 kéo dài
Mạng lưới: Hệ thống đường giao thông của khu đất nghiên cứu lập quy hoạch được thiết kế theo dạng ô bàn cờ nhằm tăng diện tích xây dựng công trình, đồng thời tạo sự thuận tiện trong công tác kết nối các tuyến giao thông nội bộ với tuyến đường trục chính.
Đồ án quy hoạch có quy mô các tuyến giao thông như sau:

Tuyến đường đối ngoại: có tuyến đường liên khu vực (mặt cắt 1-1) rộng 40m: Hè (7,25mx2) + Lòng đường (11,25mx2) + GPC (3,0m) Chạy giáp ranh giới phía Đông và phía Tây dự án.
Các tuyến đường khu vực :
Tuyến đường chính khu vực (mặt cắt 2-2) rộng 25m: Hè (5mx2) + Lòng đường (7,5mx2).
Tuyến đường khu vực và phân khu vực (mặt cắt 3-3) rộng 20,5m: Hè (5mx2) + Lòng đường (10,5m).
Các tuyến đường nội bộ:
Các tuyến đường phân khu vực (mặt cắt 4-4) rộng 17,0-17,5m: Hè (5mx2) + Lòng đường (7,0-7,5m).
Các tuyến đường phân khu vực (mặt cắt 6-6) rộng 13,0-13,5m: Hè (2,75-3,0mx2) + Lòng đường (7,5m).
Tuyến đường nội bộ giáp dân cư hiện trạng thôn Đông và thôn Đoài (mặt cắt 5-6) rộng 14,0m: Hè (4mx2) + Lòng đường (6,0m).
Tuyến đường nội bộ giáp dân cư hiện trạng thôn Đông và thôn Đoài (mặt cắt 7-7) rộng 7,5m: Hè (2mx2) + Lòng đường (3,5m).

Các nút giao thông:

Các nút giao thông nội bộ trong khu vực lập quy hoạch là các nút giao cùng mức.
Bán kính rẽ mép bó vỉa cho các nút giao được thiết kế theo quy định và được chỉ rõ trong bản vẽ “Bản đồ quy hoạch giao thông, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng”, đối với hệ thống đường trong khu vực lập quy hoạch bán kính bó vỉa áp dụng R = 8.0m. Đối với các nút giao đấu nối với hệ thống đường khu vực ngoài dự án bán kính bó vỉa áp dụng R= 12m~ 15m.

Các chỉ tiêu kỹ thuật chính:

Tổng diện tích đất giao thông: 117.279 m2 Trong đó
Công trình giao thông tĩnh đô thị: 6.741 m2;
Đường giao thông: 110.538 m2.
Tổng diện tích đất giao thông tính đến đường phân khu vực: 76.677 m2 chiếm 29,4% so với diện tích đất xây dựng đô thị.
Chiều dài mạng lưới đường tính đến đường phân khu vực: 3,13 km.
Mật độ mạng lưới đường (Tính đến cấp đường phân khu vực): 12,0 km/km2

Bảng 11.1. Bảng thống kê khối lượng đường giao thông

Stt	Loại đường	Số hiệu mặt cắt	Chiều dài (m)	Lộ giới (m)	Mặt cắt ngang (m)			Diện tích (m2)
Stt	Loại đường	Số hiệu mặt cắt	Chiều dài (m)	Lộ giới (m)	Mặt đường	Hè đường	Phân cách	Diện tích (m2)
I	*Đường Cấp đô thị*		897					37.053
1	Đường liên khu vực	1-1	897	40,0	2×11,25	2×7,25	3,0	37.053
II	*Đường Cấp khu vực*		796					16.856
1	Đường chính khu vực	2-2	171	25,0	2×7,5	2×5,0	–	4.447
2	Đường khu vực	3-3	625	20,5	10,5	2×5,0	–	12.409
III	*Đường Cấp nội bộ*		3.614					56.629
1	Đường phân khu vực	3-3	320	20,5	10,5	2×5,0	–	6.060
		4-4	681	17,0-17,5	7,0-7,5	2×5,0	–	11.151
		6-6	431	13,0-13,5	7,5	2x(2,75-3,0)	–	5.557
2	Đường nội bộ	4-4	1.653	17,5	7,5	2×5,0	–	26.589
		5-5	269	14,0	6,0	2×4,0	–	3.614
		7-7	260	7,5	3,5	2×2,0	–	1.715
3	Đường đi bộ sau nhà			4,0				1.943
Tổng			5.307					110.538

Giao thông tĩnh:

* Nguyên tắc bố trí:

Tính toán nhu cầu bãi đỗ xe công cộng cho khu vực nghiên cứu cũng được xác định trên nguyên tắc đảm bảo đủ chỗ đỗ xe cho nhu cầu của từng loại: công trình công cộng – thương mại dịch vụ đô thị và nhu cầu khách vãng lai cho các công trình này.

Nhu cầu đỗ xe trong từng ô quy hoạch được tính toán cụ thể và đã được thống kê trong bảng tính toán nhu cầu đỗ xe. Ngoài việc đảm bảo nhu cầu đỗ xe bản thân còn phải bố trí đủ diện tích đỗ xe vãng lai theo yêu cầu.
Về chỉ tiêu tính toán diện tích bãi đỗ xe toàn đô thị (theo QCXDVN: 01-2021)

* Bố trí bãi đỗ xe khu dân cư thấp tầng:

Bảng 11.2. Bảng tính toán nhu cầu đất bãi đỗ xe cho khu vực thấp tầng

Quy mô dân số (người)	Chỉ tiêu theo dân số (m2/người)	Diện tích bãi đỗ xe (m2)
1.540	2,5	3.850

Tổng nhu cầu đỗ xe cho khu vực thấp tầng được bố trí tập trung tại 2 ô đất bãi đỗ xe (ký hiệu P-01 -> P-02) với tổng quy mô 6.741 m2 trong đó bãi đỗ xe P02 dự kiến bố trí cao 5 tầng với tổng số chỗ đỗ xe khoảng 519 chỗ đảm bảo đáp ứng đủ cho nhu cầu đỗ xe.

* Bố trí bãi đỗ xe cho khu nhà ở xã hội và công trình công cộng:

Các công trình công cộng – dịch vụ cấp đô thị, hỗn hợp, nhà ở xã hội … phải đảm bảo nhu cầu bãi đỗ xe của bản thân công trình theo quy định tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và hệ thống các tiêu chuẩn, quy phạm hiện hành có liên quan

Về chỉ tiêu tính toán đỗ xe cho các công trình công cộng:

Loại công trình	Nhu cầu tối thiểu đỗ xe
Công trình công cộng (văn phòng, trụ sở cơ quan, trung tâm thương mại…)	30 m2 đỗ xe/100 m2 sàn sử dụng
Nhà ở xã hội	24 m2 đỗ xe/100 m2 sàn sử dụng

– Giải pháp bố trí:

Nhu cầu bãi đỗ xe bản thân công trình Công cộng- dịch vụ cấp đô thị, nhà ở xã hội và cho khách vãng lai được bố trí tại tầng hầm của các công trình đảm bảo đủ diện tích đỗ xe.

Bảng tính toán diện tích bãi đỗ xe công trình – tính toán thông số tầng hầm chi tiết tại phụ lục kèm theo

Cắm mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng:

Cắm mốc đường:
- Hệ thống các mốc đường thiết kế cắm theo tim tuyến của các trục đường tại các ngã giao nhau trong bản đồ quy hoạch giao thông và cắm mốc đường đỏ tỷ lệ 1/500 (Chi tiết xem “Bản đồ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng” tỷ lệ 1/500).
- Toạ độ X(m) và Y(m) của các mốc thiết kế được tính toán trên lưới toạ độ của bản đồ đo đạc tỷ lệ 1/500 theo hệ toạ độ Quốc gia VN2000.
- Cao độ các mốc thiết kế xác định dựa vào cao độ nền của bản đồ đo đạc tỷ lệ 1/500 theo hệ cao độ Nhà nước.
- Vị trí các mốc thiết kế được xác định trên cơ sở toạ độ X và Y của các mốc thiết kế, kết hợp với toạ độ của các mốc cố định (bê tông) trong lưới đường chuyền cấp I và II của hệ toạ độ đo đạc trong bản đồ đo đạc tỷ lệ 1/500.
Xác định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng:
- Chỉ giới đường đỏ: Xác định chỉ giới đường đỏ được xác định trên mặt cắt cụ thể từng tuyến, được minh họa theo mặt cắt ngang điển hình. Chi tiết xem “Bản đồ quy hoạch hệ thống công trình giao thông, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng”.

Chỉ giới xây dựng: Được xác định bằng khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ. Trị số khoảng lùi phụ thuộc vào cấp đường, tính chất đường, công trình dọc trên

đường. (Chi tiết xem “Bản đồ quy hoạch hệ thống công trình giao thông, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng” tỷ lệ 1/500)

1.1. Chuẩn bị kỹ thuật

1.1.1. Quy hoạch san nền

Cơ sở thiết kế

QCVN 07 – 2023/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
QCVN 01: 2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng;
TCVN 7957 – 2023 Thoát nước – Mạng lưới và công trình bên ngoài – Tiêu chuẩn thiết kế;
TCVN 4447 – 2012 Công tác đất – Quy phạm thi công và nghiệm thu;
Các tiêu chuẩn và tài liệu khác có liên quan.

Nguyên tắc thiết kế

Tuân thủ đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.

Cao độ tim đường được xác định căn cứ theo các quy hoạch đã được phê duyệt, tình hình hiện trạng khu vực.
Tạo mặt bằng thuận lợi cho đầu tư xây dựng các công trình trong khu vực lập quy hoạch, đảm bảo kinh phí cho công tác chuẩn bị kĩ thuật là thấp nhất.
Phân chia lưu vực thoát nước mưa hợp lý, đảm bảo thoát nước nhanh cho toàn khu vực.
Hệ thống thoát nước mưa thiết kế theo nguyên tắc tự chảy, phù hợp với hệ thống thoát nước chung của khu vực. Đặt đường cống hợp lý, tránh trường hợp nước chảy vòng, tổn thất thủy lực, lãng phí đường ống.
Cao độ nền ô đất được thiết kế trên cơ sở cao độ tim đường, đảm bảo thiết kế kỹ thuật của đường, đảm bảo thoát nước mặt tự chảy, phù hợp với việc thiết kế mạng lưới đường cống, quy hoạch sử dụng đất và phân lưu thoát nước.
Kết hợp tổ chức hài hòa giữa địa hình và thoát nước đảm bảo khu vực không bị ngập úng, sạt lở.

Giải pháp thiết kế

Khu vực quy hoạch chủ yếu là ruộng canh tác nông nghiệp, địa hình tương đối bằng phẳng, độ dốc nhỏ.

Cao độ san nền được xác định trên cơ sở căn cứ theo Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt. Cao độ thiết kế tại tim các nút giao ≥ 8,20m.
Nền trong các ô đất được san tạo mái dốc i ³ 0,004 ra các trục đường quy hoạch. Thiết kế san nền trong đồ án chủ yếu là giải pháp san nền sơ bộ để tạo mặt bằng. Trong giai đoạn thiết kế xây dựng tiếp sau sẽ san nền hoàn thiện để phù hợp với cao độ sân, đường, hệ thống thoát nước và tổ chức kiến trúc cảnh quan sân vườn.
Trước khi san nền cần tiến hành nạo vét lớp đất hữu cơ và thu gom lại để sử dụng cho việc trồng cây trong khu vực dự án.

Tính toán khối lượng san nền:

Tính toán khối lượng san nền theo phương pháp lưới ô vuông.
Kẻ lưới ô vuông kích thước 20×20 (m). Tính toán các cao độ thiết kế tại các điểm nút lưới ô vuông theo phương pháp nội suy dựa vào các đường đồng mức thiết kế đã vạch. Cao độ hiện trạng được nội suy trên cơ sở cao độ hiện trạng địa hình theo bản vẽ đo đạc hiện trạng địa hình do Chủ đầu tư cấp.
Tính toán các độ tự nhiên tại các điểm nút lưới ô vuông theo phương pháp nội suy dựa vào cao độ địa hình hiện trạng theo bản đồ khảo sát, đo đạc địa hình.
Xác định độ chênh cao giữa cao độ thiết kế và cao độ tự nhiên tại mỗi nút lưới. Quy định (+) là đắp, (-) là đào.
Tính toán khối lượng cho mỗi ô vuông dựa trên, với lưu ý từng trường hợp:
- Đối với trường hợp đào hoàn toàn hoặc đắp hoàn toàn, tức là các độ chênh cao có cùng dấu (cùng là +, hoặc cùng là -), việc tính toán khối lượng đơn giản, bằng (độ chênh cao trung bình x diện tích ô vuông).
Tính khối lượng san nền trong từng ô trường hợp đào hoàn toàn hoặc đắp hoàn toàn theo công thức:

Trong đó:

Vi-j: Thể tích đất cần san lấp trong ô i-j để đạt cao độ thiết kế.

: Chiều cao thi công, chính là độ chênh cao giữa cao độ thiết kế (tk) và cao độ hiện trạng (cao độ tự nhiên-tn)

Dh = Htk – Htn

: Diện tích ô vuông tính toán i-j

i: Thứ tự số hàng (đặt theo vần A, B, C…);

j: Thứ tự số cột (đặt theo số 1, 2, 3…)

Đối với trường hợp nửa đào, nửa đắp (độ chênh cao tại các nút lưới trái dấu). Phải xác định đường 0-0 là đường không đào, không đắp. Đây là đường phân định khu vực đào hoàn toàn hoặc đắp hoàn toàn. Việc tính khối lượng trong từng ô vuông lúc này sẽ phức tạp hơn với hai khu vực đào và đắp.

Tính toán khối lượng cho từng cột lưới bằng cách cộng khối lượng từng ô vuông theo từng cột.

Tính toán khối lượng đào, đắp cho toàn bộ khu đất bằng cách cộng khối lượng các cột với nhau.

Vật liệu đắp nền dùng vật liệu hiện có tại địa phương.

Bảng 11.3. Bảng tổng hợp khối lượng san nền

Stt

Hạng mục

Đơn vị

Khối lượng

Ghi chú

Diện tích lập quy hoạch

m²

261.031

Bảng chi tiết sử dụng đất

Diện tích đào san nền

m²

5.658

Tính toán bằng phần mềm

Diện tích đắp san nền

m²

144.573

Tính toán bằng phần mềm

Diện tích vét hữu cơ

m²

144.573

(4)=(3)

Khối lượng đào san nền

m³

1.093

Tính toán bằng phần mềm

Khối lượng đắp san nền

m³

180.123

Tính toán bằng phần mềm

Khối lượng vét hữu cơ

m³

43.372

(7)=(4)*0.3

Khối lượng san nền chỉnh xác sẽ được xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng

1.1.1. Quy hoạch thoát nước mặt:

Cơ sở thiết kế

QCXDVN 01:2021 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – Quy hoạch xây dựng.
QCVN 07:2023/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật.
TCVN 7957:2023 Thoát nước – Mạng lưới và công trình bên ngoài
Bản đồ hiện trạng khu đất tỷ lệ 1/500.
Tài liệu khảo sát địa hình, địa chất, thủy văn tại khu vực thiết kế.

Nguyên tắc thiết kế

Hệ thống thoát nước mưa trong khu đất quy hoạch là hệ thống thoát nước

riêng so với hệ thống thoát nước thải và được thiết kế tự chảy.
Phù hợp với tình hình hiện trạng, các quy hoạch được duyệt, thuận lợi cho phân kỳ xây dựng.
Các tuyến cống thoát nước mưa ngoài việc đảm bảo thoát nước mặt cho khu vực nghiên cứu còn đảm bảo tiêu thoát nước cho các khu vực lân cận.

Giải pháp thiết kế

Nước mưa được thu gom vào các cống nhánh đặt dọc các tuyến đường rồi thoát vào mương quy hoạch nằm ở phía Nam dự án và thoát ra Đầm Vân Trì.
Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế theo nguyên tắc tự chảy, phù hợp với phương án quy hoạch và các chức năng đất, phù hợp với tình hình hiện trạng khu vực, thuận lợi cho phân kỳ xây dựng.
Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế theo nguyên tắc tự chảy, phù hợp với phương án quy hoạch và các chức năng đất, phù hợp với tình hình hiện trạng khu vực, thuận lợi cho phân kỳ xây dựng.
Hệ thống cống được tính toán với chu kỳ tính toán là 2 năm, cống thu gom nước mưa bố trí trên các hệ thống đường giao thông quy hoạch.
Dọc theo các tuyến cống chính xây dựng các giếng thu, giếng thăm để thu nước mặt vào hệ thống cống. Khoảng cách các giếng thu trung bình khoảng 30m. Độ dốc đường thiết kế chủ yếu <0,004 do vậy nước mưa được thu theo các rãnh biên răng cưa có độ dốc i = 0,004. Độ dốc dọc cống lấy theo độ dốc tối thiểu i = 1/D
Để đảm bảo thoát nước mưa nhanh nhất: khu lập quy hoạch được chia thành 3 cửa xả chính thoát trực tiếp ra mương quy hoạch. Hướng thoát nước chính của dự án từ Bắc xuống Nam
Nước mưa được thu gom vào hệ thống cống dọc theo đường giao thông quy hoạch và thoát ra mương quy hoạch ở phía Nam của dự án thông qua các cửa xả.
Tính toán lưu lượng:

Lưu lượng tính toán thoát nước mưa (l/s) xác định theo phương pháp Cường độ giới hạn và được tính toán theo công thức sau:

Q = q*F*β*ψ

Trong đó:

q – Cường độ mưa tính toán (l/s.ha);

F – Diện tích lưu vực mà tuyến cống phục vụ (ha);

β – Hệ số phân bổ mưa, xác định theo Bảng 5 tại TCVN 7957-2023;

ψ – Hệ số dòng chảy, phụ thuộc vào loại mặt phủ và chu kỳ lặp lại trận mưa tính toán P, xác định theo Bảng 1 tại TCVN 7957-2023;

Công thức tính cường độ mưa q:

q = A*(1+ClgP)/(t+b)ⁿ

Trong đó:

q – Cường độ mưa tính toán (l/s.ha)

t – Thời gian mưa (phút)

P – Chu kỳ lặp lại trận mưa tính toán (năm), chọn P=2 năm đối với cống phụ và P=5 năm đối với cống chính.

A, C, b, n – Tham số xác định theo điều kiện mưa của từng địa phương, tham khảo tiêu chuẩn thoát nước ngoài nhà và công trình TCVN 7957:2023 thì các hệ số tại Hà Nội như sau: A = 5890; C=0,65; b=20; n=0,84.

Thời gian dòng chảy mưa đến điểm tính toán t (phút) được xác định theo công thức:

t= t1 + m*t2

Trong đó:

t1 – Thời gian nước mưa chảy trên bề mặt rãnh đường và đến giếng thu nước mưa (phút), phụ thuộc vào chiều dài, độ dốc địa hình và mặt phủ thường lấy 10-15 phút;

t2 – Thời gian nước chảy trong cống đến tiết diện tính toán xác định theo chỉ dẫn điều 4.1.12 tại TCVN 7957-2023;

m – Hệ số quan hệ đến giảm vận tốc. Đối với cống ngầm m=2, mương máng m=1,2;

Bảng 11.4. Bảng tổng hợp khối lượng thoát nước mưa

Stt	Hạng mục	Đơn vị	Khối lượng
1	Cống BTCT D600mm	m	1.435
2	Cống BTCT D800mm	m	516
3	Cống BTCT D1000mm	m	200
4	Cống BTCT B1,0mxH1x0m	m	799
5	Cống BTCT B1,2mxH1x2m	m	233
6	Cống BTCT B1,5mxH1x5m	m	55
7	Cống BTCT B2,0mxH2x0m	m	149
8	Cống BTCT B3,0mxH3x0m	m	185
9	Ga thu trực tiếp	cái	86
10	Ga thu thăm kết hợp	cái	68

11	Ga thăm	cái	29
12	Cửa xả	cái	3

(Khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước mưa chỉ là tạm tính, cụ thể sẽ xác định trong dự án đầu tư xây dựng)

1.1. Hệ thống cấp nước

Cơ sở và nguyên tắc thiết kế
- Cơ sở thiết kế.

QCVN 07:2023/ BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
QCVN 01-2021/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
QCVN 06-2022/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.
TCXD 13606 – 2023: Cấp nước mạng lưới bên ngoài công trình.
Các bảng tính toán thuỷ lực dùng cho các loại ống cấp nước bằng thép, gang, nhựa tổng hợp…( Nhà Xb Xây dựng, Hà Nội 2001).
Các tiêu chuẩn và tài liệu liên quan khác.
Bản đồ hiện trạng khu đất tỷ lệ 1/500.
- Nguyên tắc thiết kế:
Mạng lưới đường ống cấp nước được thiết kế là mạng vòng khép kín kết hợp mạng nhánh.
Mạng lưới đường ống được tính toán thiết kế đảm bảo trong hai trường hợp bất lợi nhất:
Trên các tuyến ống cấp nước bố trí trụ cứu hoả để lấy nước chữa cháy. Khoảng cách các trụ chữa cháy là từ 100-150m.
Đảm bảo cấp nước liên tục, an toàn cho mạng lưới đường ống cấp nước về lưu lượng cũng như áp lực nước đến điểm bất lợi nhất trên hệ thống cấp nước.

Giải pháp thiết kế
- Nguồn nước:

Nguồn cấp nước cho dự án lấy từ hệ thống cấp nước của thành phố thông qua tuyến ống cấp nước hiện trạng D400 dọc đường Quốc lộ 5 kéo dài có nguồn từ nhà máy nước mặt Sông Đuống.

Các chỉ tiêu dùng nước:

Chỉ tiêu cấp nước cho sinh hoạt, công trình công cộng, dịch vụ, nước tưới cây, rửa đường căn cứ theo – Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2021/BXD và các tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành cụ thể như sau:

– Nước sinh hoạt	:	170 l/người-ngày.đêm
– Nước công trình công cộng, dịch vụ	:	4 l/m2.sàn- ngày.đêm
– Nước cấp cho nhà trẻ	:	100 l/cháu
– Nước tưới cây	:	3 l/m2
– Nước rửa đường	:	0,5 l/m2
– Nước dự phòng + rò rỉ	:	15% Tổng lượng nước trên
– Chữa cháy (số lượng đám cháy xảy ra đồng thời là 1 trong thời gian 3 giờ)		10l/s

Mạng lưới đường ống

Mạng lưới đường ống phân phối và dịch vụ được thiết kế theo nguyên tắc là mạng vòng kết hợp mạng cụt. Các công trình được cấp nước trực tiếp từ mạng dịch vụ.
Từ điểm đấu nối trên các tuyến ống truyền dẫn Ø400 xây dựng các tuyến ống phân phối Ø150 và Ø110 tạo thành các mạng mạch vòng cấp nước cho toàn dự án, đảm bảo lưu lượng trên toàn mạng lưới.
Từ mạng ống phân phối xây dựng các tuyến ống dịch vụ Ø50 và tạo thành các mạng cụt, chạy dọc theo các tuyến đường nội bộ tới các hộ tiêu thụ.
Nước chữa cháy được lấy từ các họng cứu hỏa nằm trên các đường ống cấp nước sinh hoạt. Đối với các công trình cao tầng, hệ thống cấp nước chữa cháy sẽ được thiết kế riêng cho từng công trình đảm bảo theo các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành về phòng cháy chữa cháy.
Khoảng cách giữa các họng cứu hoả trên mạng lưới lớn nhất 150m, đối với nhánh cụt là 120m, đảm bảo thuận lợi cho công tác phòng cháy, chữa cháy.
Xung quanh vị trí hồ cảnh quan và hệ thống mặt nước trong khu vực lập quy hoạch thiết kế bố trí các hố thu nước giáp khu vực mặt nước và đường giao thông để thuận tiện cho việc lấy nước phục vụ công tác phòng cháy chữa cháy khi có sự cố xảy ra trong và ngoài khu vực.

Tính toán nhu cầu dùng nước

Lưu lượng sinh hoạt trong ngày dùng nước trung bình:

Qsh ngày = (q x N)/1000 (m3/ngđ)

Trong đó:

Qsh ngày: lượng nước dùng trong sinh hoạt (m3/ngđ)

N: Dân số (người)

q: Tiêu chuẩn cấpnước

Lưu lượng cấp cho các công trình công cộng, dịch vụ, trường học.

Qcc = (Fccxqcc)/1000 (m3/ngđ)

Trong đó:

Qcc: Lưu lượng nước dùng cho công trình công cộng(m3/ngđ)

Fcc: diện tích (m2sàn) ( bao gồm cả đất trạm xử lý nước thải)

qcc: tiêu chuẩn cấp nước cho các công trình công cộng

Lưu lượng nước tưới cây:

Qt = (FT x qT)/1000 (m3/ngđ)

Trong đó:

Qt: lượng nước tưới cây (m3/ngđ)

qT: Tiêu chuẩn tưới (lít/m2 ngày đêm)

FT: Diện tích cây xanh được tưới (m2)

Lưu lượng nước rửa đường:

Qr = (Fr x qr) /1000 (m3/ngđ)

Trong đó:

Qr: lượng nước rửa đường (m3/ngđ)

qr: Tiêu chuẩn rửa (lít/m2 ngày đêm)

Fr: Diện tích đường được rửa (m2)

Lượng nước dự phòng:

Qdp=15%( Qsh + Qcc + Qt + Qr ) (m3/ngđ)

Tổng lưu lượng nước cấp cho ngày dùng nước trung bình:

Qtb=( Qsh + Qcc + Qt + Qr + Qdp) (m3/ngđ)

Tổng lưu lượng nước cấp cho ngày dùng nước lớn nhất:

Qngày max=Qtb´1,2 (m3/ngđ)

Lưu lượng nước chữa cháy được tính như sau:
Số đám cháy xảy ra đồng thời là 1 đám cháy
Lưu lượng nước cấp cho một đám là 10 l/s
Thời gian dập tắt đám cháy là 3 giờ
Lưu lượng nước chữa cháy được tính:

Qcc = (3x1x10x3600)/1000= 108 (m3/ngđ)

Vậy: Tổng nhu cầu dùng nước cho ngày dùng nhiều nhất có cháy xảy ra (01 đám cháy): QT = 1.709 m3/ngđ (làm tròn Qmax=1.710 m3/ngđ).

Bảng tính toán chi tiết nhu cầu cấp nước (xem phụ lục 2)

Khối lượng hệ thống cấp nước:

Bảng 11.5. Bảng thống kê khối lượng cấp nước

STT	Hạng mục	Đơn vị	Số lượng
1	Đường ống HDPE D150 theo QHPK	m	917
2	Đường ống HDPE D110	m	1.197
3	Đường ống HDPE D50	m	2.510
4	Trụ cấp nước cứu hỏa	cái	10
5	Hố thu nước PCCC	cái	3

(Khối lượng xây dựng hệ thống cấp nước chỉ là tạm tính, cụ thể sẽ xác định trong dự án đầu tư xây dựng)

1.1. Hệ thống thoát nước thải và quản lý chất thải rắn

Cơ sở và nguyên tắc thiết kế
- Cơ sở thiết kế.

QCVN 14-2025/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
QCVN 07:2023/ BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
QCVN 01-2021/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
TCVN 7957-2023: Tiêu chuẩn về mạng lưới thoát nước.
Các tiêu chuẩn và tài liệu liên quan khác.
- Nguyên tắc thiết kế
Thiết kế đường cống theo nguyên tắc tự chảy, đảm bảo thoát nước triệt để cho từng ô đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch thoát nước mưa – san nền. Đối với các lưu vực không thể tự chảy (vị trí qua cầu, ngược hướng dốc…) sử dụng bơm chuyển bậc.
Hệ thống thoát nước thải cho khu quy hoạch là hệ thống thoát nước riêng giữa nước thải và nước mưa, nước thải phải được xử lý đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường được cơ quan quản lý môi trường cho phép mới được xả vào hệ thống thoát nước chung.

Các chỉ tiêu tính toán thoát nước thải đô thị

Chỉ tiêu

Nước thải sinh hoạt: : 100% lưu lượng cấp nước
Chất thải rắn : 1,3 Kg/ng.ngày
Hệ số không điều hòa ngày K=1.2
- Nhu cầu thải nước của đô thị

Tổng lưu lượng nước thải trung bình của dự án Qtb = 1.205 m3/ngđ (làm tròn 1.210 m³/ngđ)

Bảng tính toán chi tiết nhu cầu thoát nước thải (xem phụ lục 3)

Giải pháp và nội dung thiết kế

Theo đồ án Quy hoạch phân khu N4 tỷ lệ 1/5000 nước thải của khu vực quy hoạch sẽ được thu gom về Trạm xử lý nước thải Bắc Thăng Long để xử lý.
Nước thải sau xử lý phải đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo QCVN 14:2025/BTNMT, được cơ quan quản lý chuyên ngành cho phép trước khi xả vào nguồn tiếp nhận.
Hệ thống thoát nước thải được thiết kế là hệ thống thoát nước riêng hoàn toàn giữa nước thải và nước mưa. Nước thải sau khi xử lý cục bộ bên trong công trình được thoát vào các tuyến cống thoát nước thải dự kiến xây dựng dọc theo các tuyến đường quy hoạch rồi tập trung về trạm bơm 22 để đưa về trạm xử lý nước thải theo quy hoạch.
Dọc theo các tuyến cống thoát nước thải bố trí các hố ga nước thải (giếng thăm) tại điểm xả các công trình, tại vị trí thay đổi tiết diện cống, chuyển hướng cống để nạo vét bảo dưỡng định kì và sửa chữa cống.
Tất cả các đường cống thoát nước phải chôn sâu dưới mặt đất ít nhất là 0.3m tính đến đỉnh cống nhưng không lớn hơn 5.0 m tính đến đáy cống (tùy từng vị trí hợp lý trên đường ống thoát nước), khi đạt trị số này sẽ phải sử dụng trạm bơm tăng áp đưa nước thải đến cao độ và vị trí mới.
Nước thải sinh hoạt từ các công trình được xử lý sơ bộ qua bể tự hoại cho từng công trình sau đó được thoát ra mạng lưới thu gom nước thải bên ngoài công trình tập trung về các tuyến cống chính.

Trong các giai đoạn thiết kế chi tiết, hệ thống thoát nước thải có thể được vi chỉnh nhỏ kết hợp với việc bố trí các tuyến hạ tầng kỹ thuật khác, giải pháp đấu nối hệ thống thoát nước từ bên trong các ô đất xây dựng công trình với các giếng thăm chờ trên hệ thống thoát nước thải sẽ được thiết kế cụ thể trong giai đoạn sau tùy thuộc vào quy mô, tính chất và mặt bằng bố trí công trình của từng ô đất đó

Trên mạng lưới cống thoát nước thải, tại các vị trí cống giao nhau, cống thay đổi về đường kính, độ dốc và trên các đoạn cống dài có đặt giếng thăm để tiện lợi cho việc quản lý. Khoảng cách giữa các giếng thăm đối với cống D300 là khoảng 30m/1giếng.
Trên mạng lưới cống thoát nước thải, bố trí các giếng thăm chờ để đấu nối với hệ thống thoát nước thải từ bên trong ô đất xây dựng công trình. Hệ thống thoát nước thải bên trong từng ô đất xây dựng công trình chỉ có tính chất minh họa cho giải pháp đấu nối. Giải pháp đấu nối sẽ được thiết kế cụ thể trong giai đoạn sau tùy thuộc vào quy mô, tính chất và mặt bằng bố trí công trình của từng ô đất đó.,

Bảng 11.6. Bảng thống kê khối lượng hệ thống thoát nước thải

STT	Hạng mục	Đơn vị	Số lượng
1	Đường ống thoát nước thải D300	m	3.071
2	Hố ga thoát nước thải	cái	150
3	Trạm trung chuyển chất thải rắn	trạm	2

(Khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường chỉ là tạm tính, cụ thể sẽ xác định trong dự án đầu tư xây dựng)

Quy hoạch thu gom rác thải

Phân loại chất thải rắn: Để thuận tiện trong thu gom, vận chuyển và tái sử dụng tiến hành phân loại chất thải rắn ngay từ nơi thải ra. Chất thải rắn phân thành 2 loại: chất thải vô cơ và chất thải hữu cơ được thu gom vào 2 thùng riêng biệt (VD: các loại rác vô cơ như nhựa, thủy tinh,… sẽ được gom vào thùng màu cam; rác hữu cơ như rau quả, thịt,… sẽ được gom riêng vào thùng màu xanh). Chất thải rắn sau khi phân loại sẽ đưa về các công trình xử lý phù hợp: chất thải rắn vô cơ không thể tái chế đưa về bãi chôn lấp chất thải rắn hợp vệ sinh, chất thải rắn hữu cơ đưa về nhà máy chế biến chất thải rắn thành phân hữu cơ.
Đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các tuyến đường, khoảng cách giữa các thùng rác là 50m/1thùng, thuận tiện cho người dân đổ rác. Ở mỗi vị trí đặt thùng rác cần tiến hành đặt 2 thùng màu khác nhau với mục đích phân loại rác ngay tại nguồn. Xây dựng các điểm tập kết chất thải rắn.
Đối với các công trình công cộng, rác được thu gom thông qua hợp đồng trực tiếp với công ty môi trường đô thị.
Đối với khu vực cây xanh, đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các đường dạo với khoảng cách 50m/1thùng.

Chất thải rắn sau khi thu gom sẽ chuyển về khu xử lý tập trung của thành

phố.
- Khối lượng chất thải rắn:
Khối lượng rác thải được tính toán theo dân số của dự án. Tỷ lệ thu gom 1,3 (kg/người-ngày) tương ứng với 100% đảm bảo vệ sinh môi trường.

Bảng 11.7. Tổng hợp khối lượng chất thải rắn

Stt	Hạng mục	Quy mô	Đơn vị	Khối lượng(tấn/ngđ)
1	CTR sinh hoạt	5.332	1,3kg/người.ngđ	6,9
2	CTR công cộng		15% CTR sinh hoạt	1,1
	Tổng cộng			8,0

Trạm trung chuyển CTR sinh hoạt

Bố trí điểm trung chuyển CTR không cố định tại các vị trí cây xanh, ô đất hạ tầng đảm bảo bán kính phục vụ tối đa thu gom rác thải và để đảm bảo thời gian vận hành không quá 45 phút/ca và không quá 3h/ngày
Rác thải được tập trung tại các điểm trung chuyển CTR trong 1 thời gian sau đó được đưa đến bãi tập trung rác thải của tỉnh để xử lý.

1.1. Quy hoạch cung cấp năng lượng và chiếu sáng:

Cơ sở thiết kế:

Luật Điện lực số 61/2024/QH15 ngày 30/12/2024;
Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Điện lực về an toàn điện; Nghị định số 51/2020/NĐ-CP ngày 21/4/2020 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014 Quy định chi tiết thi hành Luật Điện lực về an toàn điện.
QCXDVN 01/2021 BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng.
QCXDVN 07/2023/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 333 : 2005 Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường, đường phố, quảng trường đô thị

Chỉ tiêu cấp điện

Chỉ tiêu thiết kế được lấy theo Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021/BXD :

– Nhà ở : 800 W/người.

– Công trình công cộng, dịch vụ : 0,045 KW/m2 sàn.

– Nhà trẻ, mẫu giáo : 0,2 KW/cháu.

Cây xanh TDTT : 1 W/m2

– Chiếu sáng đèn đường : 1 W/m2.

– Bãi đỗ xe tập trung : 1 W/m2.

Căn cứ chỉ tiêu tính toán và quy mô các công trình trong khu quy hoạch, xác định nhu cầu phụ tải.

Công thức tính toán nhu cầu phụ tải :

S = U.I.cos(Ø)

Trong đó :

– S : Công suất biểu kiến (kVA).

– I : Cường độ dòng điện (A).

– U : Hiệu điện thế (V)

– Cosφ : hệ số công suất trên mỗi tải.

Tổng nhu cầu dùng điện của khu vực quy hoạch bao gồm cả dự phòng 10% công suất cho nhu cầu của xe điện là: 7.774 KVA

Bảng tính toán chi tiết nhu cầu cấp điện (xem phụ lục 4)

Nguồn điện:

Theo đồ án Quy hoạch phân N4 khu tỷ lệ 1/5000, nguồn điện được lấy từ nguồn 110kV Hải Bối thông qua tuyến 22kV quy hoạch.
Điểm đấu nguồn và nguồn đấu điện cụ thể sẽ được thỏa thuận với cơ quan chuyên ngành.

Nguyên tắc thiết kế:

Hệ thống cấp điện cho khu vực quy hoạch được phân vùng phụ tải cấp điện sao cho phù hợp về giao thông, chức năng sử dụng đất của từng khu vực.
Tại vị trí đấu nối nguồn điện sẽ xây dựng các tuyến cáp ngầm trung áp đến các trạm biến áp xây dựng mới trong khu vực lập quy hoạch
Đường dây trung thế cấp cho các trạm hạ thế trong khu vực lập quy hoạch được thiết kế theo phương pháp mạch vòng vận hành hở.

Mạng lưới cấp điện:

Lưới điện trung thế 22 kV:
- Để đảm bảo mỹ quan, xứng tầm với quy mô đầu tư của dự án, lưới điện trung thế 22 kV được đầu tư đi ngầm.
- Các tuyến điện trung thế hiện trạng cắt ngang khu vực lập quy hoạch được nắn chỉnh hạ ngầm theo các tuyến đường giao thông đảm bảo cấp điện an toàn và mỹ quan đô thị

Giải pháp lắp đặt: cáp ngầm được luồn trong ống nhựa HDPE (trơn hoặc có gân xoắn) đặt trực tiếp trong đất, phía trên có lớp cảnh báo và bảo vệ tác động cơ học/hoặc đặt trong mương cáp/hoặc đặt trong hào kỹ thuật.
Trong quá trình thực hiện các bước tiếp theo, tùy theo nhu cầu và đối với các phụ tải quan trọng nên đầu tư các mạch vòng nhằm nâng cao độ tin cậy chung cấp điện cho các phụ tải.
Đấu nối và bảo vệ cho các tuyến trung thế 22 kV bằng các tủ RMU độc lập hoặc bằng máy cắt/dao cắt có tải kết hợp trong các trạm biến áp phân phối.

Lưới điện hạ thế 0,4 kV:
- Lưới hạ thế được đầu tư đi ngầm từ các trạm biến áp phân phối đến các tủ điện hạ thế trong các khu nhà thuộc phạm vi nghiên cứu.
- Thiết kế lưới điện hạ thế sử dụng cáp đồng.
- Giải pháp lắp đặt: tương tự như lưới điện trung thế 22 kV.
Lưới điện chiếu sáng: được đầu tư đi ngầm, phải đảm bảo mỹ quan:
- Chiếu sáng giao thông: cho đường giao thông và quảng trường từ 0,4 – 1 Cd/m2. Với các tuyến đường có lòng đường xe chạy rộng lớn hơn 9m, bố trí đèn hai bên, còn tuyến đường có lòng đường xe chạy rộng nhỏ hơn 9m, bố trí đèn một bên với khoảng cách giữa các cột cùng phía trung bình 25~30 m.
- Chiếu sáng khu vực vườn hoa, công viên, khu cây xanh giải trí: theo dạng cục bộ tại vị trí cổng vào, lối đi, sân công trình, không chiếu sáng đồng đều.
- Hệ thống đèn chiếu sáng được phân thành nhiều nhóm, mỗi nhóm được đóng cắt điện bởi tủ điện riêng; nhiều chế độ điều kiển theo thời gian đặt sẵn nhằm tiết kiệm điện năng.
- Điều khiển hệ thống đèn đường tự động theo hai chế độ chập tối và đêm khuya bằng các tủ điều khiển đặt ở trạm biến thế 22/0,4 kV cấp nguồn cho hệ thống đèn đường.
- Tủ vận hành bằng tay và chế độ đóng cắt tự động theo thời gian (dùng rơle thời gian). Tủ điện chiếu sáng được bố trí trên vỉa hè đặt cách mép đường 0,5 m sát trụ điện chiếu sáng.
- Loại đèn chiếu sáng: Sử dụng đèn LED nhằm tiết kiệm theo chủ trương chung của Đảng và Nhà nước hiện hành.

Trạm biến thế phân phối

Các trạm biến áp phân phối cấp điện cho các khu chức năng được cấp nguồn từ các đường dây cáp ngầm 22 kV tại các tủ RMU hoặc các trạm biến áp phân

phối lân cận.
Trạm biến áp 22/0,4 kV: sử dụng trạm dạng trạm trụ thép hoặc trạm Kios.
Sử dụng tủ RMU có lắp card RTU và card thông tin truyền thông giao tiếp với hệ thống SCADA qua giao thức truyền thông IEC 60870-5-104.

Hệ thống tiếp đất

Hệ thống tiếp đất an toàn các thiết bị điện, điện trở tiếp địa phải<= 4 Ω
Dây tiếp địa từ tủ điện về hệ thống tiếp địa là: dây thép Ф10 mạ kẽm.
Tất cả các tủ điện, vỏ kim loại của các thiết bị điện phải được nối đất.
Dây tiếp đất, thép tiếp đất, cọc tiếp đất đều phải mạ kẽm.

An toàn phòng cháy chữa cháy

Bố trí, xây dựng trạm biến áp, các tuyến dây và cáp điện phải tuân thủ các quy định pháp luật về PCCC.
Các nhánh đường dây dẫn điện vào nhà ở, công trình thuộc dự án đảm bảo an toàn, không cảnh trở hoạt động của các phương tiện chữa cháy, cứu nạn và cứu hộ.
Có hệ thống ngắt điện khẩn cấp tại chỗ và từ xa cho từng khu vực hay nhà ở, công trình tiêu thụ điện khi cần thiết để đảm bảo an toàn cho hoạt động chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ nhưng vẫn đảm bảo cấp điện liên tục cho chiếu sáng an ninh ngoài nhà, cho các thiết bị chữa cháy, thoát nạn và cứu nạn, cứu hộ bên trong khu vực hay nhà ở, công trình khi xảy ra cháy theo quy định.
Không để cháy lan sang các công trình xung quanh, đồng thời không được gây nguy hiểm hay cản trở các hoạt động chữa cháy, cứu nạn khi hỏa hoạn xảy ra.

Các nội dung khác
- Tại các khu vực bãi đỗ xe công cộng thiết kế bố trí dự phòng các trạm biến áp để phục vụ thiết kế bố trí hệ thống trụ sạc cho xe điện trong các khu vực bãi đỗ xe đảm bảo nhu cầu sử dụng xe điện (tính toán chi tiết nhu cầu trụ sạc xem phụ lục 5)

Tại từng công trình ngoài việc cung cấp điện từ lưới điện trung hạ áp thì cần thiết phải bố trí thêm các máy phát dự phòng để đảm bảo cung cấp điện liên tục cho phụ tải.

Trên các mái các nhà, khuyến khích nên đầu thêm hệ thống điện mặt trời áp mái nhằm tạo ra nguồn năng lượng tái tạo phục vụ nhu cầu, thực hiện theo chủ trương của Đảng và nhà nước, làm mát mái nhà, tạo hiệu ứng tích cực về ý thức

bảo vệ môi trường.
Khu vực lập quy hoạch gần biển, yêu cầu sử dụng các loại vật liệu phù hợp, đảm bảo độ bền, chống chịu tốt dưới tác động của biển.

Bảng 11.8. Khối lượng cấp điện

STT	Hạng mục	Đơn vị	Khối lượng
1	Trạm biến áp 22/0.4 kV	trạm	8
2	Tủ điện hạ thế	Tủ	42
3	Tuyến cáp ngầm 22kV cấp điện	m	2.546
4	Tuyến cáp ngầm 0.4kV	m	2.555
5	Tủ điều khiển chiếu sáng	Tủ	2
6	Đèn chiếu sáng đường	bộ	250
7	Tuyến cáp ngầm chiếu sáng 0.4kV	m	6.636

(Khối lượng xây dựng hệ thống cấp điện chỉ là tạm tính, cụ thể sẽ xác định trong dự án đầu tư xây dựng)

1.1. Quy hoạch hạ tầng viễn thông thụ động

Cơ sở thiết kế:

Luật Viễn thông số 24/2023/Qh15 ngày 24/11/2023
Nghị định số 163/2024/NĐ- CP ngày 24/12/2024 về việc quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Viễn thông
Nghị định số 72/2012/NĐ-CP ngày 24/09/2012 của Chính phủ về quản lý và sử dụng chung công trình hạ tầng kỹ thuật;
Quy chuẩn kỹ thuật QCVN 33:2019/BTTTT về lắp đặt mạng cáp ngoại vi viễn thông;
Quy chuẩn kỹ thuật QCVN 32:2020/BTTTT về chống sét cho các trạm viễn thông và mạng cáp ngoại vi;
Các quy định của Bộ bưu chính viễn thông về lắp đặt, kinh doanh các dịch vụ viễn thông TCN-2006;
Thông tư số 39/2020/TT-BTTTT ngày 24/11/2020 của Bộ trưởng Bộ Thông tin và Truyền thông quy định về quản lý đài truyền thanh cấp xã ứng dụng công nghệ thông tin – viễn thông;
Quyết định số 53/2024/QĐ-UBND ngày 23/8/2024 của UBND Thành phố về quản lý, xây dựng công trình ngầm hạ tầng kỹ thuật đô thị; quản lý và sử dụng chung công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị trên địa bàn Thành phố.

Quyết định số 48/2025/QĐ-UBND ngày 18/8/2025 của UBND Thành phố

về việc quy định quản lý, lắp đặt mạng cáp viễn thông, hệ thống thu phát sóng di động trong khu dân cư, nhà chung cư, công trình công cộng, khu chức năng, cụm công nghiệp và cải tạo, sắp xếp các đường dây, cáp đi nổi trên cột treo cáp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Quy chuẩn quốc gia về cống cáp, bể cáp và tủ cáp viễn thông;
TCVN 8665:2011 về sợi quang dùng cho mạng viễn thông – Yêu cầu kỹ thuật chung
TCVN 8700:2011 về cống, bể, hầm, hố, rãnh kỹ thuật và tù đấu cáp viễn thông – Yêu cầu kỹ thuật
Khảo sát hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc khu vực;
Các tiêu chuẩn, quy phạm ngành và các tài liệu có liên quan.

Tiêu chí thiết kế:

Đảm bảo độ tin cậy: dịch vụ viễn thông trong khu vực: được đảm bảo chất lượng và độ sẵn sàng phục vụ trong các hoàn cảnh khác nhau.
Đảm bảo khả năng mở rộng: dễ dàng mở rộng đáp ứng nhu cầu mới trong tương lai.
Đảm bảo công năng đầy đủ: có khả năng bổ sung dịch vụ mạng đáp ứng yêu cầu.
Có khả năng thích ứng với các yêu cầu tương lai: dễ dàng thêm các chức năng mạng mới.
Đảm bảo tính tương hợp với hạ tầng mạng đã có: đảm bảo phối hợp hoạt động với hạ tầng mạng hiện có trong khu vực.
Đối với hệ thống công trình hạ tầng thông tin và truyền thông, đảm bảo chia sẻ, sử dụng chung hạ tầng trạm BTS giữa các nhà mạng, kết hợp đầu tư, nâng cấp các công trình hạ tầng ngầm, ngầm hóa hạ tầng ngoại vi, đồng thời bố trí, phát triển trạm BTS thân thiện môi trường để nâng cao chất lượng dịch vụ di động băng rộng.
Tuân theo tiêu chuẩn quốc gia và quốc tế: đảm bảo thoả mãn tiêu chuẩn kết nối, lắp đặt và khai thác bảo dưỡng của quốc gia và quốc tế.

Xu hướng phát triển:

Công nghệ triển khai cho mạng Khu vực nghiên cứu sẽ dựa trên công nghệ mới, truyền tải quang (IP/WDM), xử lý tín hiệu số.
Các loại hình dịch vụ sẽ được triển khai:

VoIP;
Truy nhập Internet băng thông rộng (ADSL);
Truyền dữ liệu tốc độ cao;
Mạng không dây phủ sóng trên diện rộng;
Điện thoại di động 3G/4G/5G.

Dự báo nhu cầu

Dự báo các loại hình dịch vụ:
- Mạng thông tin sẽ gồm mạng điện thoại: cung cấp những dịch vụ viễn thông cơ bản như thoại và VoIP, Fax,…
- LAN (cho mỗi toà nhà – đơn vị): mạng cung cấp kết nối giữa các máy tính trong mỗi toà nhà và giữa các toà nhà trong khu vực quy hoạch.
- Mạng internet băng thông rộng: Mạng không dây (Wi-Fi): Mạng này hỗ trợ cho mạng hữu tuyến, cung cấp kết nối máy tính di động vào mạng ở bất cứ nơi đâu trong khu vực nghiên cứu và lân cận. Mạng CATV sẽ cung cấp dịch vụ truyền hình cáp chất lượng cao. Ngoài ra mạng này còn có thể sẽ truyền các chương trình truyền hình được phát bởi trung tâm thông tin nội bộ đặt tại khu nhà điều hành. Mạng trục kết nối giữa các khu vực chức năng dựa trên mạng cáp sợi quang. Hệ thống này sẽ đi ngầm (mương cáp, bể cáp, hầm và nhà trạm).
- Chỉ tiêu:

TT	Phụ tải	Chỉ tiêu
1	Đất ở	2 thêu bao/căn
2	Đất công trình công cộng, thương mại, dịch vụ	1 thuê bao/100m² sàn

Dự báo nhu cầu sử dụng khoảng: 3492 thuê bao

Bảng tính toán chi tiết nhu cầu thông tin liên lạc (xem phụ lục 6)

Nguồn cấp:

Nguồn thông tin liên lạc dự kiến được lấy từ trạm viễn thông và hệ thống cáp quang quanh khu vực.

Giải pháp thiết kế:
- Định hướng phát triển:

Xu hướng xây dựng hệ thống ngầm thông tin liên lạc tích hợp các dịch vụ viễn thông, internet, truyền hình cáp, hệ thống cống, bể, cáp ngầm viễn thông đảm

bảo cho doanh nghiệp viễn thông, internet, truyền hình cáp dùng chung cơ sở hạ tầng, phục vụ các nhu cầu về viễn thông, internet và truyền hình trả tiền.

Phát triển mạng cáp viễn thông theo hướng cáp quang hóa, ngầm hóa: xây dựng hạ tầng cống bể cáp ngầm hóa mạng ngoại vi trên diện rộng; cáp quang hóa mạng cáp viễn thông, đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ băng rộng của người dân.

Khu đô thị với đặc điểm hệ thống kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng mới toàn bộ do đó có nhiều điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp viễn thông phối hợp với các doanh nghiệp khác, các ngành khác xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm (hạ tầng đi ngầm cáp viễn thông, cấp thoát nước, điện lực…).

Phát triển hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động ứng dụng các công nghệ mới, đồng bộ, hiện đại, đảm bảo mỹ quan đô thị, đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn chất lượng, đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai.

Ưu tiên áp dụng các công nghệ viễn thông tiên tiến, hiện đại, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường và sử dụng hiệu quả tài nguyên viễn thông.

Giải pháp thiết kế:

Từ nguồn cấp dự kiến có các tuyến cáp gốc đến các tủ cáp đặt trong khu vực nghiên cứu.

Chủ đầu tư cần liên hệ với đơn vị cung cấp dịch vụ thông tin liên lạc của khu vực để được cung ứng dịch vụ.

Xây dựng mạch cáp quang ngầm làm trục chính cung cấp tín hiệu đến các cụm công trình từ đó phân phối mạng cáp nhánh đến từng công trình;

Các tuyến cáp ngầm phân phối đến các công trình khu ở được đặt tại phần đất vỉa hè;

Tại mỗi cụm công trình nhà ở đặt 1 hoặc nhiều tủ đấu nối và xây dựng ống UPVC ≥ D61 phân phối đến các công trình, đối với khu vực công cộng dịch vụ, xây dựng đường ống PVC D110 đến chân từng công trình chờ sẵn khi có nhu cầu sẽ được các nhà mạng cấp đến;

Xây dựng hệ thống cống bể đồng bộ với các hạ tầng kỹ thuật khác. Tuân thủ theo nguyên tắc tổ chức mạng ngoại vi và có khả năng cho các nhà cung cấp dịch vụ khác sử dụng để phát triển dịch vụ.

Tín hiệu cấp cho khu quy hoạch bằng đường trục cáp quang lấy tín hiệu trực tiếp từ nhà cung cấp bao gồm internet, thoại và truyền hình;

Các cống bể cáp và nắp bể cần được chuẩn hoá về kích thước cũng như kiểu dáng theo quy chuẩn của ngành

Vị trí, số lượng và dung lượng tủ cáp trong các ô đất được xác định có tính chất sơ bộ, cần được điều chỉnh cho phù hợp với mặt bằng chính thức của các ô đất trong các giai đoạn thiết kế sau.

Mạng lưới cáp đồng từ tủ cáp đến các thuê bao trong đồ án sẽ được thiết kế ở các giai đoạn thiết kế sau, không tính trong đồ án này.

Giải pháp cột ăng ten:

Phát triển hạ tầng cột ăng ten mạng thông tin di động trên địa bàn ứng dụng các công nghệ mới, tiên tiến, hiện đại (công nghệ 5G, công nghệ truy nhập băng rộng…).

Hạ tầng hệ thống cột ăng ten thu phát sóng phát triển theo hướng ứng dụng các công nghệ mới:

Vật tư, trang thiết bị có kích thước nhỏ gọn.
Tiết kiệm năng lượng.
Thân thiện môi trường.
Tiết kiệm chi phí đầu tư.

Phát triển hệ thống ăng ten cột thu phát sóng theo công nghệ đa tần: một ăng ten có thể thu phát trên nhiều dải tần khác nhau. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp đầu tư sử dụng chung hạ tầng, tiết kiệm chi phí (nhiều doanh nghiệp cùng sử dụng chung hạ tầng một ăng ten, mỗi doanh nghiệp thu phát trên một băng tần khác nhau).

Phát triển mạnh hạ tầng cột ăng ten thu phát sóng ngụy trang: cột ăng ten có kích thước và quy mô nhỏ gọn, thân thiện môi trường, ngụy trang ẩn vào các công trình kiến trúc và cảnh quan xung quanh, đảm bảo mỹ quan đô thị.

Với quy mô khu đô thị để đảm bảo chất lượng thu phát sóng di động dự kiến xây dựng mới 3 trạm thu phát song BTS- 5G bán kính phụ vụ của mỗi trạm không quá 500m và được sử dụng chung hạ tầng cho các nhà mạng để cấp tín hiệu cho toàn khu vực nghiên cứu;

Mạng lưới thông tin liên lạc:

Các tủ cáp thuê bao được đặt cùng vị trí với các trạm biến áp hạ thế cấp điện, các tuyến cáp quang truyền dẫn được bố trí cùng hào cáp với cáp ngầm 22KV.

Cáp thuê bao được bố trí trong hào kỹ thuật trên hè các tuyến đường quy hoạch (cùng hướng với các tuyến cáp 0.4KV cấp điện sinh hoạt).

Tại thời điểm lập quy hoạch chưa có các quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định cụ thể về chỉ tiêu tính toán nhu cầu thông tin liên lạc, do đó các tính toán về nhu cầu thông tin liên lạc chỉ là dự kiến, chi tiết sẽ được nghiên cứu ở giai đoạn sau.

Bảng 11.9. Bảng thống kê khối lượng hạ tầng viễn thông

STT	Hạng mục	Đơn vị	Khối lượng
1	Tuyến cáp thông tin tuyến chính	m	1.381
2	Tuyến cáp thông tin tuyến nhánh	m	2.347
3	Tủ cáp phân phối	tủ	6
4	Hộp cáp thông tin	cái	43

(Khối lượng xây dựng hệ thống thông tin liên lạc chỉ là tạm tính, cụ thể sẽ xác định trong dự án đầu tư xây dựng)

1. Đề xuất giải pháp bảo vệ môi trường

1.1. Căn cứ pháp lý

Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020;
Nghị định số 05/2025/NĐ-CP ngày 06/01/2025 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
Thông tư số 04/2015/TT-BXD ngày 03/04/2015 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/8/2014 của Chính phủ về thoát nước và xử lý nước thải;
Thông tư 76/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc đánh giá khả năng tiếp nhận nước thải, sức chịu tải của nguồn nước sông, hồ;
Thông tư số 10/2021/TT-BTNMT ngày 30/06/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc kỹ thuật quan trắc môi trường và quản lý thông tin, dữ liệu quan trắc chất lượng môi trường;
Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
Thông tư số 01/2023/TT-BTNMT ngày 13/03/2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng môi trường xung quanh;
TCXDVN 7957: 2023 -“Thoát nước – Mạng lưới thoát nước và công trình bên ngoài – Tiêu chuẩn thiết kế”;
TCVN 9385:2012 Chống sét cho công trình xây dựng – hướng dẫn thiết kế, kiểm tra và bảo trì hệ thống;

1.1. Các vấn đề môi trường và mục tiêu môi trường chính

1.1.1. Các vấn đề môi trường chính

Chất lượng không khí, tiếng ồn, đất, nước mặt, nước ngầm.
Cây xanh và vệ sinh môi trường.
Điều kiện xã hội của khu vực.

1.1.2. Các tiêu chí môi trường

Để xác định các tiêu chí đ ánh giá môi trườ ng cần căn cứ vào các chỉ số môi trường, đây là yếu tố quan trọng xem xét các nguy cơ, đánh giá rủi ro đối với từng dự án thành phần trong giai đoạn xây dựng và vận hành.
Các tiêu chí đánh giá môi trường trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Trung Minh sẽ đưa ra các thông tin về:
- Việc xác định đúng các tiêu chí đánh giá tác động môi trường (ĐMC) sẽ giúp thực hiện thành công ĐMC và giúp đề xuất được những khuyến nghị có ích cho việc ra quyết định.
- Những thay đổi môi trường và các yếu tố chịu tác động khi thực hiện các dự án thành phần.

Bảng 12.1. Các tiêu chí đánh giá tác động môi trường

Tiêu chí	Chỉ số
Ô nhiễm đất	– Nhiễm dầu mỡ; tích luỹ kim loại nặng và các chất hữu cơ khó phân huỷ
Chất lượng nước mặt và chế độ thuỷ văn	– pH, COD, BOD, SS – Phì dưỡng – Cao độ, lưu lượng nước hồ.
Chất lượng nước ngầm	– Nitrate, các chất hữu cơ khó phân huỷ, coliform – Sụt giảm trữ lượng.
Chất lượng không khí	– Bụi, mùi, PM10, SO2, NOx,CO – Độ ồn, rung – Bức xạ nhiệt
Biến đổi khí hậu	– Tích luỹ khí thải nhà kính – Tần suất lũ lụt, hạn hán
Sức khoẻ cộng đồng	– Thay đổi cơ cấu bệnh tật – Xuất hiện dịch bệnh

1.1. Hiện trạng, diễn biến môi trường khi không thực hiện quy hoạch

1.1.1. Hiện trạng môi trường đất

Khu vực nghiên cứu có phần lớn diện tích đất nông nghiệp. Đất có hàm lượng mùn vào loại thấp và trung bình 1-1,5%, hàm lượng đạm 0,08-0,12% ; hàm lượng P2O5 từ 0,015-0,08% (trong đó Lân dễ tiêu 8-12mg/100 g đất) ; K2O từ 0,05-0,14% (K2O dễ tiêu thấp 8-10mg/100g đất). Đất khá màu mỡ và chưa bị ô nhiễm bởi các loại phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật (BVTV).

1.1.2. Hiện trạng môi trường không khí

Quan trắc chất lượng không khí nút giao thông ở các đường chính khu vực quy hoạch, bãi đỗ xe ở cổng chính vào khu vực. Nhận biết sớm sự gia tăng lượng thải các chất gây ô nhiễm để có giải pháp xử lý kịp thời đảm bảo sự phát triển bền vững.
Thông số chọn lọc để giám sát chất lượng môi trường khí: Bụi (tổng bụi, bụi lắng, bụi lơ lửng, PM10), khí độc hại (CxHy, NO2, SO2, O3, CO), tiếng ồn (LAeq, LAmax, LA50) và vi khí hậu (nhiệt độ, độ ẩm, áp suất, tốc độ gió, hướng gió)

1.1.3. Hiện trạng môi trường nước

Thông số chọn lọc để giám sát: nhiệt độ, pH, DO, BOD5, COD, SS, tổng N, tổng P, Nitrit, vi sinh vật.
Nước thải của hầu hết các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và khu dân cư trong khu vực nghiên cứu đều không được xử lý trước khi thải ra môi trường, đây là nguồn gây nguy cơ ô nhiễm môi trường chính trong khu vực.

1.1.4. Đánh giá chung về hiện trạng môi trường

Nhìn chung chất lượng môi trường khu vực nghiên cứu quy hoạch còn khá tốt do ít chịu ảnh hưởng của phát triển đô thị và công nghiệp lân cận. Môi trường không khí, khói, bụi ven đường QL5 kéo dài bị ảnh hưởng của hoạt động giao thông nhưng chưa đáng kể. Môi trường nước, môi trường đất hầu như chưa bị ô nhiễm.

1.2. Diễn biến môi trường khi thực hiện quy hoạch

Bảng 12.2. Tổng hợp xu thế biến đổi các điều kiện môi trường

Thành phần môi trường

Xu hướng biến đổi

Xu hướng biến đổi điều kiện khí hậu.

– Khu vực nghiên cứu quy hoạch sẽ chịu tác động theo xu thế biến đổi khí hậu theo kịch bản biến đổi khí hậu Việt Nam.

– Diện tích hệ thực vật trong khu vực giảm sẽ làm giảm khả năng tích lũy CO₂.

Xu hướng biến đổi điều kiện khí hậu.	– Khu vực nghiên cứu quy hoạch sẽ chịu tác động theo xu thế biến đổi khí hậu theo kịch bản biến đổi khí hậu Việt Nam. – Diện tích hệ thực vật trong khu vực giảm sẽ làm giảm khả năng tích lũy CO₂.
Xu hướng biến đổi chế độ thủy văn.	– Định hướng qui hoạch tạo ra không gian mặt nước hồ dọc đô thị được điều tiết qua hệ thống bơm và cửa phai ở cuối đô thị. Thay đổi môi trường nước khu vực.
Xu hướng biến đổi môi trường không khí.	– Ô nhiễm không khí do hoạt động giao thông – Khả năng ô nhiễm cục bộ tại một số khu vực: Trạm trung chuyển CTR, khu xử lý nước thải, bãi đỗ xe.
Xu hướng biến đổi môi trường nước.	– Với định hướng quy hoạch hệ thống thoát nước riêng (nước mưa, nước thải) và xây dựng trạm xử lý nước thải trong khu vực, vì vậy chất lượng nước mặt trong khu vực ít bị tác động. – Khu vực tiếp nhận nguồn nước cấp từ hệ thống cấp nước sông Đà, định hướng hạn chế tối đa khai thác nguồn nước ngầm sẽ giảm thiểu nguy cơ suy giảm trữ lượng, chất lượng nước.
Xu hướng biến đổi môi trường đất.	– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đô thị giảm nguy cơ ô nhiễm do hoạt động nông nghiệp. – Định hướng quy hoạch cần bảo vệ hệ sinh thái, bảo vệ khoảng cách ly cây xanh xây dựng các công trình ven hồ cảnh quan.
Xu hướng biến đổi kinh tế xã hội.	– Quy hoạch khu đô đất ở, dịch vụ thương mại sẽ ảnh hưởng đến nghề nghiệp, đời sống người dân.

1.1.1. Tác động đến chất lượng nước

Nguồn và thành phần gây ô nhiễm nước mặt chính trong khu vực là nước thải sinh hoạt dân cư. Một số nguồn gây ô nhiễm cục bộ từ các khu trường học, cơ quan, thương mại.

1.1.2. Tác động đến chất lượng không khí

Nguồn và thành phần gây ô nhiễm không khí chủ yếu trong khu vực chủ yếu từ hệ thống giao thông đối ngoại, các bãi đỗ xe khu vực nội bộ, ngoài ra một số

điểm nhạy cảm như trạm trung chuyển chất thải rắn.

1.1.1. Tác động đến môi trường đất

Quy hoạch được thực hiện làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo xu hướng tốt từ đất nông nghiệp ít có giá trị sang đất xây dựng đô thị và làm tăng giá trị sử dụng đất của phần diện tích đất chưa được sử dụng trước đây.
San lấp mặt bằng khu vực quy hoạch cần phải vận chuyển khối lượng đất san nền lớn do điều kiện địa hình khu vực trũng.
Căn cứ theo độ cao san nền trong khu vực, dự báo các khu vực có nguy cơ san lấp lớn có tác động mạnh đến môi trường không khí và môi trường đất, cảnh quan địa hình tự nhiên, đồng thời ảnh hưởng đến chất lượng nước các hồ cảnh quan trong khu vực.
Các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu và khắc phục tác động

1.1.2. Lồng ghép mục tiêu bảo vệ môi trường trong các định hướng quy hoạch

Khu vực bảo vệ hạn chế phát triển:

Các khu vực cần bảo vệ cảnh quan, không thuận lợi cho xây dựng phân bố rải rác trong khu vực nghiên cứu: khu vực dân cư hiện trạng tập trung với mật độ cao.

Khu vực cải thiện chất lượng môi trường:

Cây xanh cảnh quan ven kênh, cây xanh hai bên đường giao thông, cây xanh hồ cảnh quan khu ở.

Khu vực quản lý các nguồn phát sinh chất thải:

Khu vực nhà ở mới, khu ở hiện trạng, khu nhà ở xã hội: nước thải và chất thải rắn sinh hoạt với nồng độ ô nhiễm trung bình
Khu thương mại, cơ quan, trường học, các công trình công cộng khác: chủ yếu phát sinh nước thải, chất thải rắn với nồng độ ô nhiễm thấp.

1.1.3. Các giải pháp phòng ngừa giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường

Bảo vệ môi trường nước mặt:

Giám sát chất lượng nước các hồ cảnh quan
Để chất lượng nước các hồ đảm bảo yêu cầu, việc xả nước thải ra nguồn phải được kiểm soát và giám sát chặt chẽ, có biện pháp tăng cường tự làm sạch của hồ.

Bảo vệ môi trường không khí tiếng ồn:

Hoạt động sinh hoạt: Khuyến khích dùng khí tự nhiên hay dùng điện thay cho việc sử dụng nhiên liệu than, dầu.

Trồng cây xanh cách ly và bảo vệ mặt nước: Cây xanh, mặt nước trong khu

vực có tác dụng điều hòa vi khí hậu, hấp thụ các chất ô nhiễm trong môi trường không khí (giảm bụi, ồn). Thiết lập vùng đệm tại các nguồn phát sinh ô nhiễm (trạm trung chuyển rác thải, khu xử lý nước thải,…).

Bảo vệ môi trường đất:

Bờ kè ven hồ cảnh quan trong khu vực là bờ kè thẳng đứng.
Thực hiện các biện pháp giảm thiểu, xử lý triệt để nước thải, chất thải rắn phát sinh gây ô nhiễm môi trường đất.

Biện pháp quản lý chất thải rắn:

Chất thải rắn phải được phân loại ngay tại nguồn phát sinh. Cụ thể chất thải rắn sinh hoạt phân thành 3 loại: chất thải rắn hữu cơ, chất thải rắn có thể tái chế và chất thải rắn vô cơ để nâng cao công tác quản lý chất thải rắn.
Mô hình thu gom và xử lý chất thải rắn các khu chức năng đề xuất: Sau khi phân loại tại nguồn chất thải được vận chuyển tới trạm trung chuyển toàn khu và tới khu liên hợp xử lý chất thải dự kiến tại Yên Mông.

Bảo vệ tài nguyên, hệ sinh thái:

Do hiện trạng không gian địa hình khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp, mặt nước, trong giai đoạn xây dựng và hoạt động cần thiết kế hệ thống cây xanh để đảm bảo cảnh quan và môi trường, tận dụng tối thảm thực vật bản địa có giá trị tạo cảnh quan, đồng thời phát triển một số chủng loại cây thích hợp nhằm cải thiện chất lượng môi trường.

1.1.1. Thiết lập vùng đệm xanh giữa các khu vực có tiềm năng xung khắc với khu vực nhạy cảm môi trường

Khu trạm trung chuyển chất thải rắn tập trung: đảm bảo khoảng cách ly tới công trình xung quanh, vùng đệm khu xử lý nước thải sẽ xây dựng hàng rào và trồng cây xanh quanh công trình.
Khu vực bãi đỗ xe: xung quanh bãi đỗ xe cần tính toán việc trồng cây xanh bao phủ xung quanh bãi đỗ xe, nghiên cứu biện pháp bố trí khuất tầm mắt không gây ảnh hưởng đến các công trình công cộng cần yên tĩnh như trường học, cơ quan.

Khu vực trạm biến áp: cùng với việc xây dựng hàng rào xung quanh công trình thực hiện trồng cây xanh bao quanh công trình để không gây ảnh hưởng tới cảnh quan xung quanh

1. Nguồn vốn và tổ chức thực hiện

1.1. Nguồn vốn thực hiện

Chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Trung Yên trực tiếp bỏ vốn đầu tư xây dựng hoàn chỉnh Khu đô thị mới G19 tỷ lệ 1/500 xã Thiên Lộc theo công nghệ tiên tiến, hiện đại bằng 100% vốn của doanh nghiệp theo hình thức đầu tư trực tiếp.
Vốn huy động, vốn vay từ các nguồn tín dụng hợp pháp khác.

1.2. Tổ chức thực hiện

Thực hiện Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt:
Quy định này có hiệu lực kể từ ngày ký, mọi hành vi vi phạm quy định này, tùy theo hình thức và mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Các cơ quan có trách nhiệm quản lý xây dựng căn cứ quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Khu đô thị mới G19 tỷ lệ 1/500 xã Thiên Lộc và quy định cụ thể của Quy định này để hướng dẫn thực hiện xây dựng theo quy hoạch và quy định của pháp luật.
Cơ quan tổ chức lập quy hoạch: Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Trung Yên;
Cơ quan thẩm định và trình duyệt: Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội;
Cơ quan phê duyệt: UBND thành phố Hà Nội;

Cơ quan tư vấn lập đồ án quy hoạch: Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị.

BẢNG THỐNG KÊ CHI TIẾT CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT

STT	Hạng mục	Ký hiệu	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)	Mật độ xây dựng tối đa (%)	Tầng cao tối đa (tầng)	Diện tích xây dựng tối đa (m2)	Diện tích sàn tối đa (m2)				Hệ số SD đất	Số lô, căn (lô, căn)	Dân số/ Học sinh	Chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người)
STT	Hạng mục	Ký hiệu	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)	Mật độ xây dựng tối đa (%)	Tầng cao tối đa (tầng)	Diện tích xây dựng tối đa (m2)	Sàn dịch vụ	Sàn tầng hầm	Sàn ở	Tổng	Hệ số SD đất	Số lô, căn (lô, căn)	Dân số/ Học sinh	Chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người)
1	Đất nhà ở	LK, BT, NOXH	48.310	18,51	40-85	26	32.360	4.989	16.172	236.812	257.973		1.649	5.332	9,1
1.1	*Đất nhà ở liền kề*	LK	*23.947*	*9,17*	*80-85*	5	*20.292*	–	–	*101.459*	*101.459*	*4,24*	*295*	*1.180*
–	Đất nhà ở liền kề	LK-01	300	0,11	85	5	255	–	–	1.275	1.275	4,25	3	12
–	Đất nhà ở liền kề	LK-02	1.108	0,42	85	5	942	–	–	4.709	4.709	4,25	12	48
–	Đất nhà ở liền kề	LK-03	632	0,24	85	5	537	–	–	2.686	2.686	4,25	6	24
–	Đất nhà ở liền kề	LK-04	1.710	0,66	85	5	1.454	–	–	7.268	7.268	4,25	18	72
–	Đất nhà ở liền kề	LK-05	632	0,24	85	5	537	–	–	2.686	2.686	4,25	6	24
–	Đất nhà ở liền kề	LK-06	856	0,33	85	5	728	–	–	3.638	3.638	4,25	9	36
–	Đất nhà ở liền kề	LK-07	720	0,28	85	5	612	–	–	3.060	3.060	4,25	8	32
–	Đất nhà ở liền kề	LK-08	1.328	0,51	85	5	1.129	–	–	5.644	5.644	4,25	18	72
–	Đất nhà ở liền kề	LK-09	1.328	0,51	85	5	1.129	–	–	5.644	5.644	4,25	18	72
–	Đất nhà ở liền kề	LK-10	1.328	0,51	85	5	1.129	–	–	5.644	5.644	4,25	18	72
–	Đất nhà ở liền kề	LK-11	1.041	0,40	85	5	885	–	–	4.425	4.425	4,25	14	56
–	Đất nhà ở liền kề	LK-12	1.416	0,54	80-85	5	1.189	–	–	5.944	5.944	4,20	16	64
–	Đất nhà ở liền kề	LK-13	1.760	0,67	85	5	1.496	–	–	7.480	7.480	4,25	22	88

–	Đất nhà ở liền kề	LK-14	1.697	0,65	85	5	1.442	–	–	7.212	7.212	4,25	22	88
–	Đất nhà ở liền kề	LK-15	1.020	0,39	80-85	5	858	–	–	4.290	4.290	4,21	14	56
–	Đất nhà ở liền kề	LK-16	1.760	0,67	80-85	5	1.485	–	–	7.425	7.425	4,22	24	96
–	Đất nhà ở liền kề	LK-17	1.777	0,68	85	5	1.510	–	–	7.550	7.550	4,25	24	96
–	Đất nhà ở liền kề	LK-18	1.463	0,56	80-85	5	1.230	–	–	6.151	6.151	4,20	19	76
–	Đất nhà ở liền kề	LK-19	376	0,14	85	5	320	–	–	1.598	1.598	4,25	5	20
–	Đất nhà ở liền kề	LK-20	1.414	0,54	80-85	5	1.187	–	–	5.936	5.936	4,20	16	64
–	Đất nhà ở liền kề	LK-21	281	0,11	85	5	239	–	–	1.194	1.194	4,25	3	12
1.2	*Đất nhà ở biệt thự*	BT	*11.891*	*4,56*	*55-60*	3	*7.079*	–	–	*21.237*	*21.237*	*1,79*	90	*360*
–	Đất nhà ở biệt thự	BT-01	4.515	1,73	55-60	3	2.692	–	–	8.075	8.075	1,79	35	140
–	Đất nhà ở biệt thự	BT-02	3.090	1,18	55-60	3	1.837	–	–	5.510	5.510	1,78	23	92
–	Đất nhà ở biệt thự	BT-03	2.161	0,83	55-60	3	1.287	–	–	3.861	3.861	1,79	16	64
–	Đất nhà ở biệt thự	BT-04	2.125	0,81	55-60	3	1.264	–	–	3.791	3.791	1,78	16	64
1.3	*Đất nhà ở chung cư*	*NOXH*	*12.472*	*4,78*	40	26 tầng nổi, 02 tầng hầm	*4.989*	*4.989*	*16.172*	*114.116*	*135.277*	*9,55*	*1.264*	*3.792*
–	Đất nhà ở chung cư	NOXH-01	5.744	2,20	40	26 tầng nổi, 02 tầng hầm	2.298	2.298	8.076	57.440	67.814	10,40	550	1.650
–	Đất nhà ở chung cư	NOXH-02	3.431	1,31	40	25 tầng nổi, 02 tầng hầm	1.372	1.372	4.240	32.938	38.550	10,00	408	1.224

–

Đất nhà ở chung cư

NOXH-03

3.297

1,26

19 tầng nổi,
02 tầng hầm

1.319

3.856

23.738

28.913

7,60

306

918

Đất công trình hạ tầng xã hội

VH, YT, GD, CXCC, TMDV

45.787

17,54

6.585

21.090

4.840

–

25.930

–

2.1

Đất văn hóa, công cộng khác

1.057

0,40

423

1.268

–

1.268

1,20

–

Nhà văn hóa

VH-01

1.057

0,40

423

1.268

–

1.268

1,20

–

2.2

Đất giáo dục

6.384

2,45

2.234

6.703

–

6.703

1,05

–

267

–

Trường mầm non

TMN-01

6.384

2,45

2.234

6.703

–

6.703

1,05

–

267

2.3

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC

32.602

12,49

1.630

–

1.630

0,05

–

6,1

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-01

7.123

2,73

356

–

356

0,05

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-02

4.634

1,78

232

–

232

0,05

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-03

8.373

3,21

419

–

419

0,05

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-04

2.602

1,00

130

–

130

0,05

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-05

4.861

1,86

243

–

243

0,05

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-06

3.935

1,51

197

–

197

0,05

–

Đất cây xanh sử dụng công cộng

CXCC-07

1.075

0,41

–

0,05

–

2.6

Đất thương mại dịch vụ

TMDV

5.744

2,20

5 tầng nổi,
01 tầng hầm

2.298

11.488

4.840

–

16.328

2,00

–

Trung tâm thương mại

TMDV-01

5.744

2,20

5 tầng nổi,
01 tầng hầm

2.298

11.488

4.840

–

16.328

2,00

–

Đất cây xanh chuyên dụng

CXCD

13.169

5,04

–

Đất cây xanh chuyên dụng

CXCD-01

1.948

0,75

–

Đất cây xanh chuyên dụng

CXCD-02

1.697

0,65

–

Đất cây xanh chuyên dụng

CXCD-03

2.693

1,03

–

Đất cây xanh chuyên dụng

CXCD-04

6.831

2,62

–

Đất đường giao thông

110.538

42,35

–

Đất đường giao thông

110.538

42,35

–

Đất bãi đỗ xe

BĐX

6.741

2,58

60-65

4.132

16.109

–

16.109

0,65

–

Bãi đỗ xe

P-01

1.751

0,67

1.138

–

1.138

0,65

–

Bãi đỗ xe

P-02

4.991

1,91

2.994

14.972

–

14.972

3,00

–

Đất công trình hạ tầng kỹ thuật khác

HTKT

0,03

–

Nhà vệ sinh công cộng và điểm tập kết CTR

HTKT-01

0,02

–

Nhà vệ sinh công cộng và điểm tập kết CTR

HTKT-02

0,02

–

Đất mặt nước

36.404

13,95

–

Hồ, ao, đầm

MN-01

4.291

1,64

–

Hồ, ao, đầm

MN-02

5.246

2,01

–

Hồ, ao, đầm

MN-03

12.453

4,77

–

Hồ, ao, đầm

MN-04

11.546

4,42

–

Hồ, ao, đầm

MN-05

2.869

1,10

–

TỔNG CỘNG

261.031

100,00

–

43.077

42.188

21.012

236.812

300.012

5.332

Sign up for Newsletter

1. Lý do và sự cần thiết

2. Các căn cứ lập quy hoạch chi tiết

2.1. Các căn cứ pháp lý

1.1. Tiêu chuẩn áp dụng

1.2. Các nguồn tài liệu, số liệu, bản đồ

2. Phạm vi, quy mô diện tích lập quy hoạch

2.1. Vị trí

2.2. Quy mô

3. Đánh giá hiện trạng

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên

1.1. Hiện trạng dân số

1.2. Hiện trạng sử đụng đất

1.1. Hiện trạng hạ tầng xã hội

1.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và môi trường

1.2.1. Hiện trạng giao thông

1.2.2. Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật và cấp thoát nước

1.2.3. Hiện trạng cấp điện

1.3. Hiện trạng các dự án đầu tư phát triển

1.3.1. Những dự án lân cận cần khớp nối

1.1.1. Tác động quy hoạch cấp trên

1.1. Các vấn đề cơ bản cần giải quyết

1. Mục tiêu lập quy hoạch

1.1. Mục tiêu

1.2. Tính chất, chức năng

1.1. Các định hướng, chỉ tiêu của đồ án quy hoạch cấp trên

1.1.1. Định hướng nội dung của đồ án Quy hoạch phân khu N4

1.1.1. Kết nối với các dự án lân cận, quy hoạch cấp trên

1. Các chỉ tiêu cơ bản

1.1. Căn cứ xác định chỉ tiêu

1.2. Các chỉ tiêu dân số, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật

1.2.1. Các chỉ tiêu chung

1.1.1. Các chỉ tiêu hạ tầng xã hội

1.1.1. Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

1. Quy hoạch sử dụng đất

1.1. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

1.1.1. Các chức năng sử dụng đất khu vực quy hoạch

1.1.2. Giải pháp bố trí quy hoạch sử dụng đất

1.1. Quy mô diện tích và các chỉ tiêu trên lô đất

1.1.1. Đất nhà ở

1.1.1. Đất công trình hạ tầng xã hội

1.1. Chỉ giới xây dựng công trình đối với từng lô đất và trên các trục đường từ cấp nội bộ trở lên

1.1. Khu vực xây dựng nhà ở xã hội

1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

1.1. Tổ chức không gian tổng thể

1.1.1. Các hướng tiếp cận chính

1.1.2. Bố trí chức năng

1.1. Yêu cầu bố trí công trình đối với từng lô đất

1.1.1. Chiều cao, cốt sàn và trần tầng một

1.1.1. Hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác

1.1. Tổ chức cây xanh

1.1.1. Các khu vực công viên, cây xanh

1.1.1. Hệ thống cây xanh đường phố

1.1. Xác định vị trí, quy mô các công trình, khu vực đặc trưng cần kiểm soát và các nội dung quy định để kiểm soát thực hiện theo quy hoạch

1.1.1. Vị trí, quy mô các công trình, khu vực đặc trưng cần kiểm soát

1.1.1. Nội dung cần thực hiện để kiểm soát và các quy định cần thực hiện

1.2. Kết nối giao thông và không gian theo định hướng TOD

2. Thiết kế đô thị

1.1. Xác định các công trình điểm nhấn trong phạm vi quy hoạch theo các hướng tầm nhìn

1.1. Tầng cao xây dựng công trình cho từng lô đất và cho toàn khu vực

1.1. Khoảng lùi của công trình trên từng đường phố và ngã phố

1.1. Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc

1.1. Hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường

1.1.1. Cây xanh cảnh quan

1.1.1. Các vật thể, kiến trúc nhỏ đô thị

1. Xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm

1.1. Phân vùng chức năng sử dụng không gian ngầm:

1.2. Xác định hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm:

1.1. Xác định các khu vực xây dựng công trình công cộng ngầm:

1.2. Nguyên tắc, yêu cầu đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm:

2. Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

2.1. Quy hoạch hệ thống đường giao thông

2.1.1. Quy phạm và tiêu chuẩn áp dụng

1.1.1. Nguyên tắc thiết kế

1.1.2. Giải pháp thiết kế

1.1. Chuẩn bị kỹ thuật

1.1.1. Quy hoạch san nền

1.1.1. Quy hoạch thoát nước mặt:

1.1. Hệ thống cấp nước

1.1. Hệ thống thoát nước thải và quản lý chất thải rắn