Đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II tại ô đất ký hiệu I.A.25, phường Phú Thượng

ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHƯỜNG PHÚ THƯỢNG Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số: 345 /QĐ-UBND Phú Thượng, ngày 03 tháng 10 năm 2025

QUYẾT ĐỊNH

Về việc phê duyệt Đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500
Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II tại ô đất ký hiệu I.A.25,
phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội

Địa điểm: Phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội.

ỦY BAN NHÂN DÂN PHƯỜNG PHÚ THƯỢNG

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn ngày 26/11/2024;
Căn cứ Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14;
Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 145/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn; Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 Quy định chi tiết một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Nghị định số 50/2024/NĐ-CP ngày 10/5/2024 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 và Nghị định số 83/2017/NĐ-CP ngày 18/7/2017 của Chính phủ; Nghị định số 85/2020/NĐ-CP ngày 17/7/2020 Quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc; Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

Căn cứ Quyết định số 1668/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065;

Căn cứ Thông tư 16/2025/TT-BXD ngày 30/6/2025 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; Quyết định số 1216/QĐ-BXD ngày 05/8/2025 của Bộ Xây dựng về việc đính chính Nghị định số 145/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 và Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ;

Căn cứ Quyết định số 6843/QĐ-BCA-H02 ngày 08/8/2025 của Bộ Công an chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân tại ô đất ký hiệu I.A.25 thuộc quỹ đất 20% dự án Khu đô thị Nam Thăng Long, phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội;

Căn cứ Văn bản số 2399/BCA-H02 ngày 4/6/2025 của Bộ Công an về phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân tại thành phố Hà Nội;

Căn cứ Thông báo số 253/TB-YPB-YPUBND ngày 16/7/2025 của Văn phòng Bộ – Bộ Công an thông báo Kết luận của đồng chí Trung tướng Đặng Hồng Đức, Thứ trưởng Bộ Công an và đồng chí Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội tại buổi làm việc về công tác phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân;

Căn cứ Văn bản số 3187/BCA-H02 ngày 17/7/2025 của Bộ Công an về việc lấy ý kiến về thông tin dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân tại ô đất ký hiệu I.A.25 thuộc quỹ đất 20% dự án Khu đô thị Nam Thăng Long, phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội;

Căn cứ Văn bản số 522/TC-QC ngày 04/9/2025 của Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu – về việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình;

Căn cứ các Quyết định của UBND thành phố Hà Nội:

• Quyết định số 6632/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị H2-I, tỷ lệ 1/2000 và Quy định quản lý theo Quy hoạch phân khu H2-I;

• Quyết định số 913/QĐ-UBND ngày 15/3/2022 về việc phê duyệt Quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm đô thị trung tâm – Thành phố Hà Nội đến 2050, tỷ lệ 1/10.000;

• Quyết định số 114/2004/QĐ-UB ngày 28/7/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long (giai đoạn II), tỷ lệ 1/500;

• Quyết định số 968/QĐ-UBND ngày 18/3/2022 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long (giai đoạn II), tỷ lệ 1/500;

• Quyết định số 612/QĐ-UBND ngày 30/01/2024 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long (giai đoạn II), tỷ lệ 1/500;

• Quyết định số 38/2023/QĐ-UBND ngày 29/12/2023 ban hành Quy định một số nội dung về quản lý quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;

Căn cứ Văn bản số 1520/UBND-ĐT ngày 17/4/2025 của UBND Thành phố về việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại ô đất I.A.25 thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long, phường Đông Ngạc và phường Xuân Đình, quận Bắc Từ Liêm;

Căn cứ Văn bản số 3490/UBND-ĐT ngày 13/6/2025 của UBND thành phố Hà Nội về việc thống nhất vị trí, địa điểm quy hoạch, đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân (nhà ở xã hội cán bộ, chiến sĩ Công an) trên địa bàn thành phố Hà Nội;

Căn cứ Văn bản số 11862/VP-ĐT ngày 31/7/2025 của Văn phòng UBND Thành phố về Quy hoạch kiến trúc dự án đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội tại ô đất I.A.25 thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long, phường Phú Thượng;

Căn cứ Văn bản số 14670/VP-ĐT ngày 17/9/2025 của UBND Thành phố Hà Nội về việc đẩy nhanh giải quyết thủ tục để khởi công xây dựng một số dự án đầu tư xây dựng cho nhà ở lực lượng vũ trang Công an nhân dân trên địa bàn Thành phố;

Xét đề nghị của Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị tại Tờ trình số 69/TTr-KTHT&ĐT ngày 09/10/2025 và Báo cáo thẩm định số 10/BC-KTHT&ĐT ngày 09/10/2025,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phê duyệt Đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II tại ô đất ký hiệu I.A.25, phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội.

1. Tên đồ án:

• Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II tại ô đất ký hiệu I.A.25, phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội.

• Địa điểm: Phường Phú Thượng, thành phố Hà Nội.

2. Vị trí, ranh giới và quy mô nghiên cứu:

a) Vị trí: Ô đất ký hiệu I.A.25 thuộc khu Đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II.
b) Phạm vi, ranh giới nghiên cứu:
– Phía Đông giáp khu đất Quy hoạch có chức năng Bãi đỗ xe.
– Phía Tây giáp tuyến đường hiện trạng có mặt cắt ngang B=30m.
– Phía Nam giáp khu đất hiện đang xây dựng với chức năng thương mại.
– Phía Bắc giáp tuyến đường hiện trạng có mặt cắt ngang B=15,5m.
c) Quy mô nghiên cứu quy hoạch:
– Tổng diện tích lô đất ký hiệu I.A.25: khoảng 18.142 m².

3. Mục tiêu và nguyên tắc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết:

a) Mục tiêu:
– Nhằm thực hiện hóa định hướng về chính sách nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân theo Nghị quyết 201/2025/QH15, Chủ trương đầu tư tại Quyết định số 6843/QĐ-BCA-H02 ngày 08/8/2025 của Bộ Công an và chỉ đạo của UBND Thành phố Hà Nội về việc đẩy nhanh giải quyết thủ tục để khởi công xây dựng.
– Tổ chức lại mặt bằng, không gian kiến trúc cảnh quan trên ô đất; tạo lập công trình hài hòa với khu vực. Giữ nguyên chức năng sử dụng đất (đất ở đô thị) phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị H2-1, tỷ lệ 1/2000 đã được duyệt.
– Là cơ sở pháp lý để Chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng và các cấp chính quyền quản lý quy hoạch, kiến trúc và đầu tư xây dựng.

b) Nguyên tắc:
– Điều chỉnh cục bộ tại ô I.A.25 với các chỉ tiêu: Mật độ xây dựng: 37,07%, Tầng cao: 03÷40 tầng (phù hợp ý kiến thống nhất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc và chủ trương của UBND Thành phố).
– Quy mô xây dựng phần ngầm: 02 khối với 01 ÷ 02 tầng hầm, phục vụ đỗ xe, kỹ thuật, PCCC, không làm thay đổi chức năng sử dụng đất.
– Tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch theo Quy hoạch phân khu H2-1 và hướng dẫn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc.
– Đảm bảo khoảng lùi công trình theo QCVN 01:2021/BXD.
– Xác định cụ thể chỉ tiêu tổng diện tích sàn xây dựng công trình theo quy định.
– Đề xuất nhà ở xã hội kết hợp nhà ở thương mại (đã có ý kiến thống nhất của Sở Xây dựng), phù hợp với chủ trương của Bộ Công an và UBND Thành phố.
– Đảm bảo khớp nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
– Các nội dung khác không thuộc phạm vi điều chỉnh cục bộ được giữ nguyên theo các quy định hiện hành.

4. Nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết:

4.1. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tại ô I.A.25 với các chỉ tiêu kỹ thuật chính như đã nêu tại mục 3b, trên cơ sở tuân thủ ý kiến thống nhất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc và chủ trương của UBND Thành phố.

Tổng hợp Chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại lô đất I.A.25:

Ghi chú:

• Tổng diện tích sàn xây dựng công trình đề xuất hệ số sử dụng đất được tính toán theo QCVN 01:2021/BXD, bao gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, PCCC, gian lánh nạn và đỗ xe).

• Đối với nhà ở thương mại, áp dụng theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, với diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại do Chủ đầu tư đề xuất là 3.628 m² (tương ứng tỷ lệ 20%).

• Quy mô chi tiết diện tích sàn các khu chức năng, công trình kỹ thuật sẽ được xác định cụ thể trong giai đoạn lập phương án thiết kế công trình (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật) và dự án đầu tư, trên cơ sở đảm bảo phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được phê duyệt và tuân thủ:

  • Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD).

  • Tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành.

  • Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng về việc tính tầng cao công trình.

  • Công văn số 522/TC-QC ngày 04/09/2025 của Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu về chấp thuận độ cao tĩnh không.

• Giải pháp thiết kế các công trình phải đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, chống động đất; tuân thủ đầy đủ các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành.

4.2. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:

a) Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan:

• Đảm bảo quy mô số tầng cao công trình (tối đa 40 tầng nổi) theo Quy hoạch phân khu đô thị H2-1, tỷ lệ 1/2000 đã được duyệt.

• Đề xuất giải pháp quy hoạch, bố cục lại mặt bằng công trình theo hình thức đơn giản, hiện đại, phù hợp với công năng sử dụng và nhu cầu khai thác. Mặc dù có sự thay đổi so với đồ án quy hoạch chi tiết trước đây, nhưng về cơ bản vẫn giữ được giải pháp quy hoạch chung, có sự tương đồng với các công trình lân cận (theo thống nhất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc tại Văn bản số 3457/QHKT-NSH-HTKT ngày 22/7/2025).

• Việc đề xuất tổ chức lại không gian, bao gồm điều chỉnh vị trí phần diện tích đất mở đường quy hoạch, là phù hợp do ô thương mại hỗn hợp TM01 kề cận đã được điều chỉnh cục bộ và không còn tuyến đường kết nối từ Bắc xuống Nam.

• Chủ đầu tư đã được thống nhất về đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phương án xả thải với Công ty TNHH Nam Thăng Long.

• Khi thiết kế phương án kiến trúc phải đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch, định vị mặt bằng theo bản đồ quy hoạch, và tuân thủ Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, các tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành và quy định hiện hành, đồng thời phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận.

b) Thiết kế đô thị:

• Nghiên cứu giải pháp thiết kế kiến trúc công trình đẹp, hiện đại (chi tiết, màu sắc, mặt đứng, vật liệu, chiếu sáng…) phù hợp với công năng, hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan của khu vực.

• Phương án thiết kế phải dựa trên phân tích điều kiện hiện trạng, cảnh quan, tận dụng hướng gió mát để tiết kiệm năng lượng.

• Chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và chiều cao công trình phải tuân thủ bản vẽ quy hoạch, QCVN 01:2021/BXD, các tiêu chuẩn liên quan và văn bản chấp thuận độ cao tĩnh không của Cục Tác chiến.

• Yêu cầu về cây xanh:

  • Lựa chọn và trồng cây xanh phù hợp với điều kiện tự nhiên, cảnh quan, hài hòa với hệ thống cây xanh hiện có.

  • Phát huy vai trò trang trí, chống bụi, chống ồn, cải tạo vi khí hậu, không gây độc hại, không cản trở giao thông hoặc ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, tuân thủ quy chuẩn về thiết kế cây xanh đô thị.

• Yêu cầu về chiếu sáng, tiện ích đô thị:

  • Sử dụng trang thiết bị chiếu sáng tiết kiệm năng lượng (đèn Led, năng lượng mặt trời), vật liệu thân thiện môi trường.

  • Khuyến khích khai thác nghệ thuật ánh sáng cho công trình, đường phố, cây xanh, sân vườn.

  • Có giải pháp chiếu sáng phù hợp cho từng khu chức năng.

4.3. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

• Việc điều chỉnh cục bộ cơ bản giữ nguyên ranh giới, diện tích, chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chính, chỉ điều chỉnh bố cục mặt bằng, hình dáng công trình, tầng cao và giảm số tầng hầm (còn 01-02 tầng), đảm bảo kết nối với hạ tầng kỹ thuật hiện có của Khu đô thị Nam Thăng Long.

• Tính toán nhu cầu đỗ xe:

  • Chỉ tiêu: 24m²/100m² sàn căn hộ và 27m²/100m² sàn thương mại (tổng diện tích chỗ đỗ xe là 25.249 m²), theo Quyết định số 1218/QĐ-UBND ngày 08/4/2022 của UBND Thành phố.

  • Giải pháp: Bố trí đỗ xe tại tầng hầm 1, tầng hầm 2 và tầng nổi, đáp ứng đủ nhu cầu.

• Tầng hầm bố trí nhu cầu đỗ xe, công trình hạ tầng kỹ thuật (thang máy, bể nước, cấp thoát nước, cấp điện…) và các hạng mục phụ trợ.

• Cho phép hạ hè để mở lối ra vào cho phương tiện. Vị trí, chiều rộng lối ra vào sẽ được xác định cụ thể trong giai đoạn lập dự án đầu tư.

• Bố trí các trụ sạc cho xe điện (ô tô, xe máy, xe đạp điện) tại tầng hầm, đảm bảo an toàn PCCC và số lượng theo quy định. Vị trí, diện tích, công suất sẽ được xác định trong giai đoạn lập dự án.

• Xây dựng trạm biến áp cục bộ, tủ cáp thông tin. Hình thức, vị trí, công suất… sẽ được xác định cụ thể trong giai đoạn lập dự án trên cơ sở ý kiến thỏa thuận của cơ quan quản lý chuyên ngành.

• Trước khi thi công phải khảo sát kỹ các công trình ngầm và nổi trong khu vực, có phương án bảo đảm không ảnh hưởng đến công trình lân cận và hạ tầng khu vực. Phải được sự thỏa thuận của cơ quan quản lý chuyên ngành về giải pháp đấu nối hạ tầng.

4.4. Quy hoạch không gian ngầm:

• Xây dựng 01 tầng hầm đối với nhà CS1, CS2 và 02 tầng hầm đối với nhà thương mại để phục vụ đỗ xe, bố trí kỹ thuật và PCCC.

• Phạm vi ranh giới xây dựng tầng hầm tối đa được xác định tại bản vẽ Quy hoạch không gian ngầm.

Điều 2. Tổ chức thực hiện:

• Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị có trách nhiệm:

  • Kiểm tra, xác nhận hồ sơ, bản vẽ đồ án điều chỉnh phù hợp với Quyết định này.

  • Tham mưu UBND Phường công bố công khai nội dung điều chỉnh quy hoạch.

  • Kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch; xử lý vi phạm trật tự xây dựng theo thẩm quyền.

• Công ty Cổ phần Thái Nam Land (liên danh Chủ đầu tư được UDIC ủy quyền) căn cứ nội dung điều chỉnh quy hoạch được phê duyệt, có trách nhiệm liên hệ với các Sở, Ngành và cơ quan liên quan để được hướng dẫn thủ tục về dự án đầu tư theo quy định.

Điều 3. Hiệu lực thi hành:

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.

Điều 4. Trách nhiệm thi hành:

Chánh Văn phòng UBND Phường, Thủ trưởng các phòng: Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị, Văn hóa – Xã hội; Công ty Cổ phần Thái Nam Land, Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.